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飲食店のテナント探しで失敗しない！ダクト・換気設備のチェックポイント

飲食店向けのテナントを探す際、多くの人が厨房スペースの広さや設備に目を向けます。

しかし、実際に店舗を営業するうえで見落としてはいけないのが「排気設備」と「ダクト」の状態です。

厨房機器を設置できても、十分な換気が行えなければ、快適な営業環境を維持することは難しくなります。

また、排気設備の条件によっては希望する業態で営業できなかったり、追加工事に多額の費用が発生したりするケースも少なくありません。

要点まとめ

飲食店のテナント探しでダクトは確認するべき？

飲食店のテナント探しでは、業態に合ったダクトや換気設備を契約前に確認することが大切です。

1. 「ダクトあり」でも排気能力が希望する業態に対応できるとは限らない

2. 排気口の位置や向きによっては、近隣への臭いや煙のトラブルにつながる

3. 内見時はダクトの排気経路と厨房スペースとの位置関係を確認する

4. 管理規約やオーナーの承諾、ダクトの増設・変更が可能かも契約前に確認する

5. 事前に確認することで開業後の設備トラブルや想定外の追加工事費を防ぎやすくなる

この記事では、飲食店のテナントを賃貸で探している方に向けて、ダクトや換気設備の重要性と、内見時に確認したいポイントを詳しく解説します。

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  賃貸専門家：内田紘一

  資　　　格：宅地建物取引士

飲食店では、調理のたびに煙や湯気、油を含んだ蒸気、熱気などが発生します。

これらを店外へ適切に排出するためには、十分な排気能力を備えたダクトや換気設備が欠かせません。

換気設備は店内の空気を清潔に保つだけでなく、お客様やスタッフが快適に過ごせる環境を維持するためにも重要な役割を果たしています。

もし排気能力が不足していると、店内に煙や臭いが充満しやすくなり、客席まで調理中の煙が流れ込んでしまうことがあります。

また、熱気がこもることで室温が上昇し、空調の効率が悪くなるため、お客様の満足度が低下するだけでなく、スタッフの作業負担も大きくなる可能性があります。

厨房内の作業環境が悪化すると、調理の効率や接客の品質にも影響を及ぼしかねません。

さらに、飲食店では近隣への配慮も欠かせません。

排気口の位置や排気の方向によっては、煙や臭いが隣接する住宅やオフィス、ほかのテナントへ流れ込み、苦情やトラブルにつながることがあります。

特に焼肉店や焼鳥店、中華料理店、ラーメン店、鉄板焼店など、煙や油を多く発生させる業態では、十分な換気能力と適切な排気経路を確保できるかどうかが営業を続けるうえで重要なポイントとなります。

そのため、飲食店向けの賃貸テナントを探す際は「厨房スペースが広い」「厨房機器を設置できる」といった点だけで判断するのではなく、自店舗の業態に適したダクトや換気設備が備わっているかを確認することが大切です。

ダクトの位置や排気能力、排気口の向き、設備の増設が可能かどうかなどを事前に確認しておくことで、開業後に想定外の工事費や設備改修が必要になるリスクを軽減できます。

また、換気設備は保健所の営業許可や消防法に基づく設備基準とも関係するため、店舗運営に直結する重要な設備です。

契約後に設備の不備が判明すると、営業開始が予定より遅れたり、追加工事によって開業費用が大きく膨らんだりする可能性があります。

飲食店のテナントを契約する際は、内見の段階で排気設備の状態を十分に確認し、不明な点があれば不動産会社や施工会社へ相談しながら慎重に判断することが大切です。

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賃貸情報では「ダクトあり」と記載されている物件を見かけることがあります。

しかし、この表示だけで安心して契約を決めるのは避けたほうがよいでしょう。

ダクトが設置されていても、その大きさや排気能力、接続方法は物件ごとに異なります。

以前入居していた店舗がカフェだった場合には、軽飲食向けの設備しか備わっていないこともあり、煙の多い業態には対応できないケースがあります。

また、排気口の位置も重要な確認ポイントです。

排気口が近隣住宅やマンションのベランダ付近に向いている場合、住人との臭いに関するトラブルが起こる可能性があります。

管理会社やオーナーが排気方法に条件を設けている場合もあるため、設備だけでなく運用ルールについても確認しておきましょう。

ビル内のテナントでは、建物全体で共用ダクトを利用しているケースもあります。

この場合は自由に設備を変更できず、排気能力の増強やダクトの増設が制限されることがあります。

さらに、既存のダクトが老朽化している場合には、交換や補修が必要になることもあります。

一見すると使用できそうでも、実際には工事費が発生するケースもあるため、設備の状態を専門業者に確認してもらうと安心です。

特に初めて飲食店を開業する方は、物件資料だけでは設備の良し悪しを判断するのが難しいこともあります。

不動産会社だけでなく、店舗設計や厨房設備に詳しい施工会社へ相談しながら物件選びを進めると、開業後のトラブルを防ぎやすくなります。

飲食店向けのテナントを内見する際は、店内の広さや内装だけではなく、排気設備の状況も確認しておきましょう。

まず確認したいのは、ダクトがどこまで伸びているかです。

屋上まで排気できる構造なのか、それとも壁面から排気するタイプなのかによって、営業できる業態が変わることがあります。

また、厨房スペースとダクトの位置関係も重要です。

レイアウトによっては厨房機器の配置に制限が生じ、希望どおりの店舗設計ができないこともあります。

契約後にレイアウト変更が必要になると、追加工事による費用負担が増える可能性があります。

建物の管理規約も事前に確認しておきたい項目です。

ダクトの増設や排気口の変更が認められていない建物では、将来的な設備更新が難しくなる場合があります。

重飲食を想定している場合は、現在の設備で十分な排気能力を確保できるかを事前に確認しておくことが重要です。

さらに、周囲にどのようなテナントが入居しているかも見逃せません。

オフィスやクリニック、学習塾などが入居する建物では、臭いや煙に対する配慮がより求められることがあります。

建物全体の利用状況を把握しておくことで、営業開始後のトラブルを未然に防ぎやすくなります。

排気設備は、契約後に簡単に変更できるものではありません。

建物の構造や管理規約、オーナーの承諾など、多くの条件が関係するため、大規模な工事が必要になることもあります。

その結果、数十万円から数百万円単位の追加費用が発生するケースもあります。

飲食店の賃貸テナントを選ぶ際は、厨房設備や内装だけで判断せず、ダクトや換気設備まで含めて総合的に確認することが成功への近道です。

契約前の段階で十分に確認しておくことで、開業後も安心して営業を続けられる店舗づくりにつながるでしょう。

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飲食店向けの賃貸テナントを選ぶ際は、厨房設備や広さだけでなく、ダクトや換気設備の状態まで確認することが大切です。

排気能力やダクトの設置状況、管理規約などを事前に把握しておくことで、開業後のトラブルや想定外の工事費を防ぎやすくなります。

内見時には設備の状況を細かく確認し、不明な点は不動産会社や施工会社へ相談しながら、自分の業態に適したテナントを選びましょう。

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飲食店の売上計画から考える、必要な坪数と店舗の広さ

飲食店の開業でテナントを探していると、必ずぶつかるのが「この広さで足りるのか」という悩み。

広すぎても家賃が不安、狭すぎても営業しづらい……。

必要な坪数を感覚ではなく、きちんと導き出すにはどうすればよいでしょうか。

要点まとめ

飲食店は何坪必要？

飲食店に必要な坪数は一律ではなく、目標売上と客単価・席数・回転率から考えます。

1. 客単価・席数・回転率をもとに、売上計画から広さを考える

2. 広すぎる店舗は家賃・光熱費・人手の負担が増える

3. 狭すぎる店舗は席数や動線に支障が出て、売上を取りこぼすこともある

4. 客席だけでなく厨房・バックヤード・通路などの面積も含める

5. 同じ坪数でも業態によって異なるため、営業スタイルに合わせて選ぶ

以下、詳しく解説していきます。

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  賃貸専門家：古川 真史

  資　　　格：宅地建物取引士・賃貸不動産経営管理士

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テナント探しの場面で「〇坪あれば営業できるだろう」と、感覚で広さを先に決めようとする方は少なくありません。

ですが、この進め方こそが、後々の後悔を招きやすい落とし穴です。

結論を先にお伝えすると、飲食店に必要な面積は「どれくらいの売上をつくりたいか」という計画から逆算して割り出すのが正解です。

その土台になるのが、飲食店の売上を構成する基本の考え方です。

売上は、ざっくり言えば「客単価 × 席数 × 回転率」という掛け算で成り立っています。

裏を返せば、この3つの数字をどう設定するかによって、お店に必要な広さは自然と変わってくるのです。

1人あたりどのくらいの単価を狙うのか、何席を用意するのか、そして1日にその席を何回入れ替えたいのか――。

この3点を描くことが、お店の面積を決める出発点になります。

また、同じ広さの物件でも、業態が違えば最適なかたちはまるで別物です。

たとえば、じっくり飲んで過ごせる単価の高いバー、次々とお客さんが入れ替わる回転重視のラーメン店、ゆったりと長居してもらうカフェ……これらはたとえ同じ20坪だったとしても、理想的なレイアウトはまったく異なってきます。

まず「どういった売上のつくり方をするのか」を固めることが、広さ選びの第一歩なのです。

開業を控えた段階では「余裕をもって広めにしておきたい」という心理が働きやすいものです。

けれども、お店の広さは大きければよいというものではありません。

店舗の面積が増えれば、それにつれてさまざまな負担も膨らんでいきます。

まず家賃が上がり、光熱費もかさみます。

お店全体を回すのに必要な人手も多くなりますし、掃除しなければならない範囲が広がるぶん清掃の手間が増えます。

さらに見落としやすいのが、見た目の印象への影響です。

席数に対して空間が広すぎると、いつも空席が目立つお店に見えてしまうことがあります。

とりわけ開業して間もない頃にがらんとした雰囲気の店内になっていると、お客さんに与える印象という点で大きくマイナスに働く場合もあるのです。

かといって、狭ければよいわけでもありません。

スペースを絞りすぎると、必要な席数が確保できなかったり、混雑時に待ち時間が増えたり、人やお皿の動線が悪くなったりします。

その結果、席の回転が鈍り、本来得られたはずの売上を取りこぼしてしまうことにもつながります。

広すぎず狭すぎず、営業スタイルに見合った広さを見つけることが肝心なのです。

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お店の坪数を考えるうえで注意したいのが、厨房やバックヤードなどといった、客席以外のスペースも忘れず計算に入れるということです。

飲食店には、客席以外にも欠かせない設備がいくつもあります。

冷蔵庫を置く場所・食材を仕込むためのスペース・スタッフがスムーズに動くための通路・トイレ・そしてレジまわり――。

考えてみれば当然ですが、こうした部分にもそれぞれ相応の面積が必要になります。

つまり「10坪の物件であれば、10坪すべてを客席に使える」というわけではないのです。

とりわけ、調理設備をしっかりと構える必要がある業態では、厨房が占める割合が大きくなります。

その結果、想定していたよりも客席数が取れなかった、というケースも起こりがちです。

物件を見るときは、客席とそれ以外の部分とのバランスを頭に入れておくことが欠かせません。

ここまで見てきたように、テナント探しにおいて「〇坪ぐらいのお店にしよう」という数字から入ってしまうと、判断を誤りやすくなります。

お店の広さをどのぐらいにするかは「どのようなお店にするか」を固めた先の結論として導き出すべきなのです。

先に整理しておきたいのは、お店の中身のイメージです。

どんなお客さんに来てほしいのか、1日に何席分を回したいのか、ゆっくり過ごすお店なのか・さっと利用して出ていくお店なのか、少人数で切り盛りするスタイルなのかどうか……などなど。

こうした要素をあらかじめ思い描いておくことが大切です。

営業のかたちをはっきりさせてから改めて坪数を眺めると、物件の見え方が変わってきます。

「広いか狭いか」という漠然とした基準ではなく「自分のお店のやり方に合っているかどうか」という視点で選べるようになるのです。

この判断軸を持てるかどうかが、テナント選びの成否を分けると言ってもよいでしょう。

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いかがでしたでしょうか。

今回は、飲食店に必要な広さの決め方について見ていきました。

飲食店に必要な坪数は、単体の数字として先に決めるものではなく、お店づくりの計画からおのずと導かれてくるものです。

「客単価×席数×回転率」という売上の設計図を描き、そこに厨房やバックヤードといった裏方の面積も織り込んでいけば、自分の店にちょうどよい広さが見えてきます。

また、同じ坪数でもバーとラーメン店とカフェではまるで違う正解があるように「これが自分のお店に合う」と思える広さはお店のスタイルそれぞれ・人それぞれです。

まずはどんなお店にしたいかをじっくり思い描くこと。

その輪郭がはっきりすればするほど、テナント選びは迷いのないものになっていきます。

理想の一軒を、納得のいくかたちで見つけてくださいね。

奈良で飲食店向け物件をお探しならば『賃貸のマサキ』にお任せください。

こだわり条件などからスムーズに検索できる「店舗・テナントナビ」を、毎日更新中です。

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エレベーターのない店舗ビルを選ぶ前に確認したい影響と適性

店舗ビルを借りる場合、いくつか注目するべきところがあります。

エレベーターの有無も、店舗ビルを選ぶ上では重要だと言えるでしょう。

そこで店舗ビルにエレベーターがない場合、どのような影響が出るのかを紹介していきます。

要点まとめ

店舗ビルにエレベーターは必要？

エレベーターの必要性は業種や経営形態によって異なり、集客、荷物の搬入、スタッフの移動への影響と賃料のバランスで判断することが重要です。

①上階の店舗では集客効果が下がる可能性がある

②荷物の搬入やスタッフの移動が困難になりやすい

③医療機関や整体院など、慎重な検討が必要な業種がある

④エレベーターがある物件より賃料が抑えられている場合がある

⑤ショールームや個人事業主など、選択肢に入れやすい業種や経営形態がある

次の章以降では、エレベーターがない店舗ビルのメリット・デメリットや、向いている業種について詳しくご説明します。

エレベーターがない店舗ビルには、デメリットが多く存在しています。

ただし、向いている業種や経営形態もあるので、自分にとってメリットが多いのであれば選択肢に入れてもよいでしょう。

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  賃貸専門家：吉田 政孝

  不動産キャリア：23年

店舗ビルの中には、エレベーターが備え付けられていないテナント物件もあります。

エレベーターがないことで色々な影響を受けるのですが、後で後悔しないように「集客効果が下がる可能性がある」「荷物の搬入が大変」「スタッフの移動も困難」「慎重な検討が必要な業種もある」これらを念頭に置いて借りるようにしましょう。

集客効果が下がる可能性がある

エレベーターがない店舗ビルだと、上階への移動は全て階段になります。

1階の店舗であればまだよいのですが、上階に店舗を借りた場合、集客効果が下がる可能性が高いと言えるでしょう。

エレベーターがない店舗ビルでは、上階への移動負担を理由に、上階の賃料が抑えられている場合があります。

なぜなら上階ほど移動が困難になるからです。

荷物の搬入が大変

エレベーターが備え付けられていない店舗ビルで営業を行う場合、商品の搬入も全て階段を使って行われます。

軽い荷物で移動回数が少なければまだよいのですが、重い荷物を搬入しなければいけない場合や、軽くても移動回数が多くなる場合はかなり困難です。

そのため、頻繁に商品の搬入が必要になる業種や、重い商品を搬入しなければいけない業種には向いていません。

軽い荷物で搬入回数が少なければそこまで困難ではないので、どのような業種で何を提供するのかがとても重要になります。

スタッフの移動も困難

エレベーターが備え付けられていない店舗ビルだと、商品の搬入だけではなく、スタッフの移動も困難になります。

頻繁に外出することが多い業種だと、移動だけでもきつくなるでしょう。

出社と退社以外テナントから移動する必要がないような業種でも、毎日出社するスタッフの移動がきつくなるので、自分だけで経営する一人親方であればまだしも、従業員を雇う場合には注意しなければいけません。

慎重な検討が必要な業種もある

従業員が頻繁にテナントから出入りする必要がない場合や、重い荷物を搬入する必要がない場合でも、業種によっては大変になることがあります。

例えば医療機関などでは、エレベーターの有無を慎重に検討する必要があります。

医療機関は病気やケガをした人が利用しますし、高齢の人が多く利用する傾向にあります。

そのため、階段の上り下りがかなり大変になるので、他の医療機関を受診しようと考える人も多いでしょう。

また、整体院やマッサージ関連のような疲れている人がメインで利用するような業種にも向いていません。

さらにベビー用品を販売する店舗や、ファミリーで来店するような店もベビーカーを利用して家族で来るケースが多いので、向いていない業種だと言えるでしょう。

このようにエレベーターが設置されていないことで、メリットよりもデメリットの方が多くなる傾向にあるため、十分理解した上で借りなければいけません。

エレベーターがない店舗ビルだと、メリットよりもデメリットの方が多くなる傾向にあります。

しかし、メリットが全くないというわけではありません。

「エレベーターがある店舗ビルより賃料が安い場合がある」「条件によっては比較的借りやすい」などのメリットがあるので、店舗ビルを借りることを検討している人は参考にしてみてください。

エレベーターがある店舗ビルより賃料が安い場合がある

エレベーターがあれば、上階までの移動が格段に楽になるだけではなく、荷物の持ち運びも楽に行えます。

逆にエレベーターがないと、荷物運びも階段で行わなくてはいけなくなるので、負担が増してしまうでしょう。

そのため、エレベーターがある物件に比べて、賃料が安く設定されている場合があります。

店舗ビルを借りる人は、事業を行う人が利用するのが一般的なのですが、開業当初は資金が思うように集められないという人もいるでしょう。

エレベーターがない店舗ビルであれば賃料も比較的安めなので、とにかく初期費用をできる限り抑えたいと考えているのであれば、エレベーターがない店舗ビルを借りることを検討してみるのもおすすめです。

ただし、業種によってはエレベーターがないことがかなり事業に影響してしまう可能性があるので、慎重に検討しましょう。

条件によっては比較的借りやすい

多少家賃が高くても、事業を行う上ではエレベーターがあった方が圧倒的に便利です。

そのため、多少賃料が高くても、エレベーターが設置されている店舗ビルを借りたいと希望する人の方が多くなります。

エレベーターが設置されていない店舗ビルは、条件によっては比較的検討しやすい物件が見つかる場合があります。

近くによい店舗ビルがない、あっても空室がないのであきらめるしかない場合もありますが、エレベーターが設置されていない店舗ビルも含めて探すことで、選択肢が広がる可能性があります。

エレベーターが設置されていない店舗ビルを借りる場合、まず業種や経営形態を確認してみましょう。

そうすることで得られるメリットも増えますし、予算の削減にもなります。

では、どのような業種や経営形態がエレベーターのないテナントを借りるのに向いているのかというと「雰囲気や世界観を重要視する業種」「一人親方や個人事業主」「荷物の搬入が少ない業種」「短期で利用する場合」などです。

雰囲気や世界観を重要視する業種

エレベーターが設置されていない店舗ビルに向いている業種は、雰囲気や世界観を重要視する業種です。

例えばショールームやアトリエ、スタジオなどになります。

このような業種の場合、人がひっきりなしに行き来するケースは少ないので、エレベーターがなくてもそこまで苦になることはないでしょう。

もちろん高齢の人が来場するケースもあるでしょうし、運営者側が階段の上り下りがきついと感じる場合もあるので、しっかりと精査してから選ぶ必要があります。

一人親方や個人事業主

多くの人が出入りを行う場合、やはりエレベーターがないと移動が困難になります。

しかし、あまり人の出入りがない場合や、自分のみで運営を行う一人親方や個人事業主であれば、エレベーターがない店舗ビルは賃料が抑えられている場合があるので、選択肢の1つとして検討してみるのもよいでしょう。

自分だけでも階段での移動がきついと感じるのであれば、無理をせずにエレベーターがある店舗ビルを借りるのがおすすめです。

荷物の搬入が少ない業種

エレベーターがない店舗ビルを借りたときに、困難になるのが荷物の搬入です。

そのため、商店や飲食店など、頻繁に荷物の搬入が必要になる業種であれば、エレベーターがない店舗ビルを借りるのには適していません。

逆に荷物の搬入を行う必要がほとんどないのであれば、エレベーターがなくてもそこまで苦にはならないので、適していると言えます。

自分が運営する業種は荷物の搬入が多いか少ないか、重い荷物や大きな荷物の搬入があるかなども重要な判断基準となります。

短期で利用する場合

人によっては最初は予算を抑えて運営を行い、ある程度収入が増えたらすぐ別の店舗に移りたいと希望する場合もあるでしょう。

最初から短期間のみ店舗ビルを借りたいと考えている人であれば、契約期間や解約条件を確認した上で、エレベーターがない店舗ビルを選択肢に入れることも考えられます。

ただし、短期であっても大きな荷物の搬入や重い荷物の搬入、階段の上り下りがきついと感じる人にとってはデメリットの方が大きくなる場合があります。

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今回は店舗ビルを借りる場合、エレベーターの有無が重要な判断基準になるという点や、エレベーターがない店舗ビルを借りる場合のメリット、デメリットについて紹介してきました。

エレベーターが設置されていない店舗ビルを借りると、メリットよりもデメリットの方が多くなりますし、業種によっては集客効果が下がることもあります。

自分にとってメリットが多いと感じる場合は、エレベーターがない店舗ビルを借りることを考えてみるのもよいでしょう。

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オフィス・事務所選びで確認したいトイレの場所・動線・設備

賃貸オフィスや事務所、テナント物件を探す際、多くの人は「家賃」「駅からの距離」「広さ」「築年数」などを重視します。

しかし、実際に入居してから不満につながりやすいポイントのひとつが、トイレ環境です。

トイレは毎日必ず使用する設備であり、従業員の快適性や仕事への集中にも影響することがあります。

さらに、来客が利用するケースもあるため、企業やオフィスの印象にも関わる重要な設備です。

特に賃貸オフィスでは、水回り設備を大きく変更できないケースが多く、契約後に「思ったより不便だった」と感じても簡単に改善できないことがあります。

そのため、物件探しの段階でトイレの場所や数、動線、設備状態までしっかり確認しておくことが重要です。

要点まとめ

オフィスのトイレは何を確認する？

オフィスのトイレは、単に設置されているかだけでなく、場所・数・動線・専有／共用・設備状態まで確認することが大切です。

1. トイレの場所と距離を確認し、音や人目が気にならないかチェックする

2. 専有・共用の違いとトイレ数を確認し、従業員数に対して使いやすいか考える

3. 来客・従業員の動線が重ならないか、実際にトイレまで歩いて確認する

4. 換気・臭い・水の流れ・鍵・水漏れ跡などの設備状態も内見時にチェックする

今回は賃貸オフィス・事務所を探す際に確認しておきたいトイレのチェックポイントについて、具体例を交えながら詳しく解説します。

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  賃貸専門家：安達竜哉

  資　　　格：宅地建物取引士・賃貸不動産経営管理士

オフィスにおけるトイレは、単なる設備ではありません。

従業員が毎日繰り返し利用する場所であり、働きやすさや快適性にも関わる空間です。

人は1日に複数回トイレを利用します。

勤務時間中にも何度も利用することになるため、使いづらさや不快感があると、小さなストレスが積み重なっていきます。

例えば古い賃貸テナントのトイレでは、換気が弱く臭いがこもりやすい、男女共用で利用しづらい、音漏れがしやすいなどの問題が見られることがあります。

こうした問題は、一つひとつは小さく見えても、毎日繰り返されることで職場環境への満足感に影響する可能性があります。

従業員構成や利用ニーズに合わせて、トイレ環境へ配慮することも重要です。

化粧直しや身だしなみの確認などで洗面スペースを利用する人もいるため、設備の広さや使いやすさも確認しておきましょう。

また、求職者が面接や職場見学などでオフィスを訪れた際には、デスクや会議室だけではなく、水回り設備も職場の印象につながることがあります。

オフィス自体はきれいでも、トイレだけが古く暗い印象だと、職場環境への配慮が十分ではない印象を持たれる可能性があります。

逆に、トイレが清潔で使いやすいオフィスは、従業員への配慮が行き届いている印象を与えやすくなります。

さらに、トイレを利用するために席を離れることが、短時間気持ちを切り替えるタイミングになる場合もあります。

快適に利用できる環境が整っていれば、不必要なストレスを感じにくくなるでしょう。

賃貸オフィスを選ぶ際は、単に「トイレがあるか」ではなく「毎日快適に利用できるか」という視点で確認することが大切です。

トイレ環境で特に重要なのが「どこに設置されているか」という位置の問題です。

賃貸物件では水回り設備の移設工事に大きな制限があるケースが多く、契約後にレイアウト変更したくなっても簡単には対応できません。

そのため、最初から使いやすい位置にあるかどうかを確認しておく必要があります。

例えば、トイレがデスクのすぐ横にある場合、人の出入りや流水音が気になり、集中しづらくなることがあります。

特に少人数オフィスでは距離が近くなりやすく、心理的なストレスにつながることもあります。

反対にトイレが遠すぎるケースも問題です。

大型オフィスビルでは、共用部の奥や別フロアにトイレが設置されている場合があります。

毎回長い距離を移動する必要があると、移動時間や従業員の負担が増えてしまいます。

また、トイレへ行くために毎回カードキーが必要になる、男女別トイレが別階にある、階段移動が必要でバリアフリー性が低い、エレベーターホール横で人目が気になってしまうなど、図面だけでは判断しづらい問題もありますので、必ず現地で確認しましょう。

特に小規模な賃貸テナントでは「専有部分内にトイレがあるか」「共用トイレか」によって使い勝手が大きく変わります。

専有トイレの場合、自社だけで利用できるため気兼ねなく使いやすい反面、契約内容や管理方法によっては清掃や消耗品管理を自社で行う必要があります。

一方、共用トイレは建物側で清掃・管理されていれば自社の管理負担を減らせるメリットがありますが、他テナントとの共有になるため、混雑や利用状況なども確認しておく必要があります。

また、オフィスレイアウトへの影響も見逃せません。

例えば、会議室へ向かう動線上にトイレがあると、来客と利用者が鉢合わせしやすくなります。

反対に、執務エリアから自然にアクセスできる位置にあると、動線がスムーズになります。

内見時には、実際に自分でトイレまで歩いてみることが重要です。

図面だけでは分からない「距離感」「人目」「音」「混雑しやすさ」などを確認できます。

賃貸オフィスは長期間利用するケースが多いため、毎日の小さなストレスを減らせる物件を選ぶことが重要です。

また、トイレの位置だけでなく「数」も重要です。

従業員数に対してトイレ数が不足していると、利用待ちが発生しやすくなります。

特に始業前や昼休み後など利用時間帯が重なるタイミングでは、不満につながりやすくなります。

例えば、10人程度の小規模オフィスでも、来客対応や外出前後が重なると、一時的に利用が集中することがあります。

トイレが1つしかない場合「使いたい時に使えない」という状況が起きやすくなることもあります。

また、トイレが故障した場合、代替設備がないと業務へ支障が出る可能性があります。

共用トイレであっても、清掃中や設備トラブル時に利用制限がかかるケースがあります。

厚生労働省の「事務所衛生基準規則」では、同時に就業する労働者数に応じた便房・便器数などの基準が定められています。

しかし、法令上の基準を満たしている場合でも、実際の使いやすさは従業員数や勤務スタイルによって異なります。

例えば、営業職中心で外出が多い会社と、コールセンターのように常時在席率が高い職場では、トイレの利用状況も異なるでしょう。

さらに、設備内容も重要です。

温水洗浄便座や自動水栓、非接触設備などを導入している賃貸オフィスもあります。

衛生面や快適性を重視する企業であれば、こうした設備の有無も確認しておきたいポイントです。

築古物件では配管設備の状態にも注意が必要です。

内装だけリフォームされていても、配管の状態によっては臭いや詰まりなどのトラブルにつながる可能性があります。

そのため、内見時には次のような点も確認しておきましょう。

・水の流れや水圧に問題がないか

・換気設備は十分か

・きれいに清掃されているか

・気になる臭いがしないか

・ペーパーホルダーや鍵が破損していないか

・洗面台周辺に水漏れ跡がないか

トイレは毎日利用する設備だからこそ、細かな使い勝手まで確認しておくことが働きやすいオフィス選びにつながります。

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賃貸オフィスや事務所を探す際、トイレは見落とされやすい設備ですが、実際には従業員の快適性や職場環境への満足感にも関わる重要なポイントです。

特に賃貸では、水回り設備の移設が難しいケースも多く、契約後に不満を感じても簡単には改善できません。

そのため、物件選びの段階でトイレの場所・数・設備・動線まで細かく確認することが重要です。

内見時には執務スペースだけを見るのではなく「毎日快適に利用できるか」という視点でトイレ環境もチェックしましょう。

長く使うオフィスだからこそ、日々の小さな使いやすさが、快適な職場環境づくりにつながります。

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【独立開業】手順を指南！自分のお店をオープンさせよう

自分の店舗を持って商売をしていこうと考えた時に、どのような手順で開店まで歩みを進めていけばよいのでしょうか。

お店のコンセプトを決めるところから物件探し、お店づくり、そして開店といった一連の流れ「店舗コンセプトを決める」「事業計画を立てる」「出店場所を決め店舗物件を探す」「資金調達する」「店舗のデザインを考え施工を依頼する」「開店準備をする」について、順を追って詳しく解説していきます。

要点まとめ

独立開業するには何から始めればよい？

独立開業では、店舗コンセプトと事業計画を固め、物件探し・資金調達・店舗づくり・開店準備を順番に進めることが大切です。

1. まずは誰に・何を・どこで・いくらで提供するのかを考え、店舗コンセプトを具体化する

2. サービス内容・初期費用・仕入れ・顧客層・収支などを盛り込んだ事業計画を立てる

3. 物件は立地・客層・賃料・競合店との関係を確認し、希望条件に優先順位をつけて選ぶ

4. 開業資金だけでなく開業後の運転資金まで考えて、余裕を持って資金調達を進める

5. 店舗施工と並行して仕入れ・人材・許可や届け出・宣伝などの開店準備を進める

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“自分のお店を持ちたい”そう考えていざ行動しようと思ったら、まず何が必要になるでしょうか。

①店舗コンセプトを決める

どうお店を経営していくかを具体的に考えるにしろ、お店となる物件を探すにしろ、まず「どういったお店にするか」が決まっていなくては具体的なヴィジョンは見えてきません。

最初にすべきは店舗のコンセプトを決めることです。

お店のコンセプトは開業前の準備において必要だけでなく、お店をオープンさせてからも大切な意味を持つものです。

お店を健全に経営し続けていくには単に月々の売り上げに喜んだり落ち込んだりするだけでなく、中長期的なプランを立ててそのプランにきちんと沿って経営できるかの判断をすることが不可欠です。

そのプランの軸・経営方針となるものこそがコンセプトなのです。

店舗のコンセプトを考えるにあたって、多くの場合は「おしゃれで落ち着いた雰囲気のカフェ」だとか「安いけれど本格派のイタリアン」といった大まかなイメージから入ると思います。

まずはそれが重要です。

ただし具体的なお店の経営方針とするにはそれだけでは漠然としすぎていて、不十分です。

「おしゃれで落ち着いた雰囲気」のお店にするにはどのような店構え・内装にすればよいか。

「安いけれど本格派」を実現させるにはどのようなメニューを中心に扱えばよいか、

はたまたどのようなお客様にどういったシーンでお店を利用していただきたいか……

などなど、大まかなイメージをどのように実際の店舗に落とし込んでいくのか、ディテールを詰めていきましょう。

「Who（誰に）」「What（何を）」「Where（どこで）」「How Much（いくらで）」「Why（何のために）」――

これらをベースにイメージを具体化させていくとやりやすいと思います。

②事業計画を立てる

お店のコンセプトが固まれば、次はそれに基づいた事業計画を立てていきましょう。

定めたコンセプトをどうやって事業として成立させていくのかのプランを考え、「事業計画書」という形でまとめていくのです。

事業計画書は金融機関から資金の融資を受けるにあたって必要な書類のため、事業をやるには必須と言えます。

きちんと成功が見込めるか、無理なく安定した経営を続けていける内容か、そして今後業績が伸びていく将来性はあるか――金融機関は事業計画書の内容をもとに検討し、融資してよいかどうか、いくらまで融資をするかを判断します。

きちんとした計画だと判断されれば資金面で手厚いサポートを受けられますし、もちろんその逆もあります。

それだけに、事業計画をしっかり立てられるかどうかは今後の店舗の経営状態を左右する大事な要素と言うことができるでしょう。

また融資の件に関わらず、事業計画は大切なものです。

お店を開店させて経営を続けていくなかで思うようにいかない時にどこをどう修正点とするか、もしくは好調な時にどのように事業を拡大させていくか、そのプランニングの指針として、創業した時の事業計画は助けになります。

金融機関から手厚い融資が受けられるようなしっかりとした事業計画であればなおさら大きな助けとなってくれることでしょう。

事業計画で考えるべき内容としては、大きく「事業目的」「経営計画」「収支計画」の3項目に分けられます。

最終的に計画書にまとめるべき内容はさらに細かく、下記のような項目について具体的に考え決めていくことになります。

・サービス内容

・必要となる場所や設備

・初期費用

・品物や原材料の仕入れ方法

・仕入れの費用

・想定される生産量

・ターゲットとなる顧客層

・予測される収支

・想定される損益分岐点

いきなり細かいところから決めていくのは負担が大きく、各項目の整合性が曖昧になってしまう恐れもあります。

まずは大きな分類に沿って考えてから、細分化していくことをおすすめします。

くり返しになりますが、お店のコンセプトおよび事業計画は店舗開業の出発点であり基盤となる大事な要素であり、ここが曖昧であればその後の開店への流れやオープン後の経営も曖昧なものになってしまいかねません。

例えば飲食店であれば、単なる「おいしいお店」などというのはそれこそ星の数ほどあります。

そのなかで来店されたお客様に対してリピートしたくなるような印象を残せるかどうかは、いかにしっかりとしたコンセプトと事業計画を持って営業しているかにかかっていると言っても過言ではないのです。

事業計画をある程度まで具体化でき、計画書づくりが進んできたら、並行して出店場所を選定してお店となる物件探しをスタートさせましょう。

③出店場所を決め店舗物件を探す

お店で扱う製品・サービスにふさわしい雰囲気の場所・物件かどうかや、狙った客層のつきそうな立地かどうか、賃料の相場もしくは実際の賃料が予算に見合っているか、近くにライバルとなりうる店舗があるのかどうか――などなど。

考えることは多岐にわたりますが、あらかじめ決めてある店舗コンセプトと照らし合わせつつ、予算については事業計画に基づいて、候補地を絞りこんでいくと良いでしょう。

しっかりと描いたヴィジョンがある以上は希望をすべて満たしている物件を探し当てたいところです。

ですが現実的にはなかなかそういうわけにもいかず、どこかしらを妥協しなければならないケースがほとんどです。

サービスの内容を優先させるのか、事業規模を優先させるのか、利便性を優先させるのか……希望条件には優先順位をつけておくと「どこを妥協してどこを妥協しないか」が明確になり、うっかり判断を誤る心配がなくなるのでおすすめです。

「とりあえず店をオープンしてみて思ってた感じと違ったらすぐ移転すればいいや」という風にはいきません。

事業が軌道にのれば移転という選択肢はあり得ますが、それであればなおさら上手く事業を続けていける場所・物件選びをしなくてはなりません。ここは慎重に時間をかけて考えるべきところです。

④資金調達する

タイミングが若干前後してしまいますが、物件探しをしている間に事業計画書を完成させ、資金調達に動く必要もあります。

店舗となる物件を選定できていざ契約、という時に「資金がない」となれば大問題です。

金融機関に駆けこめばすぐ必要な額を融資してもらえるというものではありませんから、物件をじっくり探しつつ、資金調達も余裕を持って行うようにしましょう。

融資の相談は、事業計画書を持って行き金融機関の担当者と面談という形が一般的です。

計画書に不備がなく必要書類が揃っていれば審査へ。

計画書に不明瞭な点があったり資料が不十分だったりした場合は修正・再提示を求められます。

融資が受けられるかどうか、受けられるならば金額はいくらか、審査ののちに判定が下され確定します。

資金調達にあたっては、開業資金だけでなく当面お店を回していく運転資金について考えるのも重要です。

いきなり繁盛するお店になれば良いですが、そうなるとも限りませんからある程度は運転資金の余裕を持たせておきたいところです。

様々な可能性を想定し、先のことまで考えた資金計画を立てるようにしましょう。

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⑤店舗のデザインを考え施工を依頼する

店舗物件が無事に決まれば、物件を自分のお店として仕上げる工程のスタートです。

これまで決めてきた店舗コンセプトや事業計画を元にしてデザイナーさんと打ち合わせをしながら具体的な店舗デザインを固め、施工業者に発注して内装や設備を形にしてもらう流れになります。

店舗物件には、前の店舗の内装をある程度引き継ぐ「居抜き」と内装を引き継がず1から作っていく「スケルトン」の2通りがあり、どちらの物件を契約したかによって自分でいじれる範囲は大きく異なり、施工完了までにかかる金額・時間も違ってきます。

とはいえどちらにせよ安い金額で収まるものではなく、それなりに時間はかかるものです。

後から「思っていたのと違う」「希望した内容と違う」などということになると余計な費用や時間を浪費して、計画通りに資金が回らなかったり予定していた日に開店できなかったりという事態にもなりかねません。

そのため、施工業者は必ず複数の会社に見積もりを取って、そのなかから信頼できるところを選定することをおすすめします。

見積もりの際に業者ごとに依頼内容にブレが出て条件が変わってしまわないよう、どういった施工を依頼したいかはあらかじめ具体的に固めて、正確に伝えられるようにしておきましょう。

希望する内装・設備を全て実現しようと思うと、想定よりも費用や時間がかかりすぎてしまうというのはよくある事態です。

物件選びの部分と同様にどのように妥協点を見出していくかが悩みどころになりますが、そこは経験豊富な業者さんときちんと相談すれば、上手な折り合いのつけかたが見つかるかもしれません。

注意すべきは法令による内装制限です。

これが守られていない店舗の営業は認められないので、遵守する以外どうしようもありません。

店舗の規模や業種によって規制の内容に違いがありますから、うっかりがないようちゃんとご自身で内容を調べ（できればデザインを固める前に把握しておいたほうが良いでしょう）、ともすれば規制に抵触するリスクがありそうな部分は重点的に施工業者と話をして確認するようにしましょう。

⑥開店準備をする

お店の施工が終わればもう開店間近です。

いつでもオープンできるよう施工と並行して開店準備を進めていきましょう。

仕入れルートの確立、商品の選定や開発、備品や装飾品の購入などなど、開店準備だけでもやることはいっぱいです。

従業員の手配もそのひとつ。

もし誰かを雇うのであれば、相手が誰でも、雇用主としてその相手に対しての責任を負うことになります。

賃金の支払いをちゃんとするのは当たり前として、社会保険などの福利厚生、労働基準法を遵守した環境づくりなど気を配るべきところに形をもって配れるよう、きちんと知識を身に着けておきましょう。

従業員にスムーズに仕事を覚えてもらうための手順やマニュアル作り、研修を行うのであればその中身の検討も大切です。

営業許可の申請や、必要となる資格の取得、各種届け出も忘れず行っておかなければ営業はできません。

どんな資格や届け出が必要かは「どういった業種のお店か」「どんなものを取り扱っているか」「どういう営業形態（時間）か」によって違ってきます。

また、内容によっては時間がかかるものもあります。

ご自身のお店の場合はどれとどれが必要か、漏れのないよう早めに調べて動いておきましょう。

もろもろの準備が整ってオープンの目途が立ったら、開店告知もしっかりやっておきたいところです。

新規開店というのはそれだけで「引き」のあるワードですから、その旨をきちんと周知して集客に活用しましょう。

ここを取りこぼしてしまうのは非常にもったいないことです。

インターネットのサイトやSNSを使った宣伝は手軽で多くの人に情報を届けやすいのでぜひ利用しましょう。

オープン前に立ち上げておいて早めにファンを増やしておき、オープン後の情報発信にも活用すると非常に効果的です。

ただしネットをつかった告知は手軽ゆえに誰しもが使う方法であり、それだけだと自分の発信した情報が有り余る情報のなかに埋もれてしまうリスクもあります。

オープンの旨を店先で告知しておく、紙の広告を打つなど一見地味で古典的な方法も、地元の方々に確実に情報を届けるには効果的なので、ネットでの告知とあわせて行うのがおすすめです。

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いかがでしたでしょうか。

今回は自分のお店を開店させるまでの流れについて見ていきました。

①店舗コンセプトを決めて

②事業計画を立て

③出店場所を定めて物件を探して

④資金を調達し

⑤店舗のデザインを考えて施工を依頼し

⑥開店準備を済ませてオープンさせる

まとめるとこのようになります。

しなくてはならないことは本当にたくさんありますが、きちんと順序立ててひとつひとつ確実に進めていけば恐れることはありません。

焦って混乱をきたしてしまうと一気に悪い連鎖となってしまうので、時間と気持ちの余裕を持つことが肝心です。

奈良県内にある事務所・店舗用の賃貸物件をお探しならば『賃貸のマサキ』の「店舗・テナントナビ」をぜひご活用ください！

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スタートアップに適している賃貸オフィスとは

スタートアップ企業が賃貸オフィスを選ぶ場合、適しているオフィスとあまり適していないオフィスがあります。

そこでスタートアップに適している賃貸オフィスの特徴や探し方などを詳しく紹介しているので、よろしければ参考にしてみてください。

要点まとめ

スタートアップ向けの賃貸オフィスはどう選ぶ？

スタートアップのオフィス選びでは、予算やセキュリティ、利用時間、将来の事業拡大まで考え、成長に対応できる物件を選ぶことが大切です。

1. 賃貸オフィスは内装の自由度が高く、単独利用によって信頼やセキュリティを確保しやすい

2. 物件探しではオフィス比較サービスや、オフィス物件に詳しい不動産会社を活用する

3. 初期費用・賃料・家具や機材の費用まで含め、無理のない予算を組む

4. セキュリティ・利用可能な曜日や時間・将来の増員や設備増加への対応を確認する

5. 資金が限られる場合は補助金・助成金の確認や、面積・立地・働き方の見直しによる費用削減も検討する

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  賃貸専門家：吉田 政孝

  不動産キャリア：23年

起業する際には、あまり資金がないという人もいるでしょう。

もし資金に多少でも余裕がある場合には、賃貸オフィスを選ぶのがおすすめです。

賃貸オフィスは最も一般的な種類のオフィスで、物件数も他の種類のオフィスと比べても多い方になります。

そんな賃貸オフィスを選ぶメリットは、内装の自由度が高いことでしょう。

好きなように家具類などを配置できるので、おしゃれな内装にすることも可能です。

また、賃貸オフィスは単独で使用するのが一般的であるため、取引先などからの信頼を得やすくなります。

複数の企業が混在しているオフィスだと、資金面などを心配されやすい、セキュリティレベルは大丈夫かなど心配される傾向にありますが、賃貸オフィスであれば心配はないでしょう。

単独で経営が可能なオフィスであれば、情報漏洩の心配も少ないので、この点も信頼に繋がります。

ただし、他の種類のオフィスに比べて初期費用が高くなる、起業するまでに時間がかかりやすい傾向にあるので注意しましょう。

スタートアップ向けの賃貸オフィスを探したいと思った場合「オフィスの比較や移転を行っているサービスを利用する」方法と「オフィスの取り扱いが多い不動産屋に相談する」方法が一般的です。

オフィスの比較や移転を行っているサービスを利用する

オフィスを探す場合でも、通常は不動産屋を利用することが多いでしょう。

しかし、他にもオフィスの移転や比較を行っているサービスを利用する方法があります。

まずはオフィスの相場を知らないといけませんので、候補地がすでに決まっているのであれば比較を行ってみましょう。

中にはオフィスの紹介を行ってくれるところもあります。

比較をして相場がある程度把握できたら、オフィスを紹介してもらうのもよいでしょう。

すでに起業を行って事務所を構えており、今後移転を検討しているのであれば、オフィスの移転を行っているサービスを利用するのもおすすめです。

オフィス移転サービスであれば、ワンストップで移転のときに必要なオフィス探しや内装工事、引っ越しなども行ってもらえます。

オフィス移転サービスは、賃貸オフィスを探すときには特に効果的なので、賃貸オフィスを探している人は検討してみてはいかがでしょうか。

オフィスの取り扱いが多い不動産屋に相談する

オフィスを探すときに、最も一般的な方法が不動産屋に相談をすることです。

しかし、不動産屋は多数存在していますし、得意な分野とあまり得意ではない分野があります。

そこでオフィスの物件を多く取り扱っている不動産屋に相談をすれば、スタートアップに向いているオフィスを色々と紹介してくれるでしょう。

オフィス物件を多く取り扱っているということは、オフィスに関する知識も豊富である可能性が高いので、わからないことは何でも相談することをおすすめします。

賃貸のマサキでも数多くのテナント・オフィスの取り扱いがあります。

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スタートアップ向けのオフィスを選ぶときには、いくつか注意しておくべきことがあります。

それは「予算面で無理がないか」「セキュリティ対策はきちんとできているか」「利用時間帯に問題はないか」

「変化に対応できるか」「トラブルが発生したときの体制を確認する」などが挙げられます。

予算面で無理がないか

オフィスも賃貸住宅と同じように、立地条件や間取りなどによって初期費用や使用料が異なります。

オフィスの場合は基本的に住居物件よりも多い予算が必要になりますし、オフィスに持ち込む機材や家具などを揃える料金も必要です。

特に初めて起業する人の場合、使用できる予算がそれほど多くないという人もいるので、予算には余裕を持っておくことが大切です。

予算に余裕を持っておかないと、急な出費があったときに対応できない場合もあります。

セキュリティ対策はきちんとできているか

起業するのであれば、いかにして顧客から信頼してもらうかがとても重要です。

近年は情報社会と呼ばれている反面、情報漏洩が問題になることも珍しくはありません。

オフィスの種類によっては、セキュリティ対策を重点的に行う必要がありますが、オフィス自体のセキュリティレベルも大切です。

例えば防音性や出入り口のカギなどが当てはまります。

借りる前にはセキュリティレベルもきちんとチェックしておきましょう。

利用時間帯に問題はないか

オフィスによっては、利用できる時間帯や曜日に制限が設けられている場合があります。

最初から利用する時間帯や曜日が明確に決められているのであれば問題ありませんが、スタートアップ企業は短期間での成長を生業としているため、不規則な勤務になりやすい傾向にあります。

オフィスの中には24時間365日使用できるところもあるので、利用できる時間帯や曜日の確認も必須です。

変化に対応できるか

会社の規模が大きくなれば、社員数を増やしたり機材などを増やしたりする可能性もあるでしょう。

このような場合に、オフィスが狭すぎると対応できなくなります。

逆に広すぎると利用料が高額になるので、適切な大きさのオフィスを選ぶことや、変化に対応しやすいオフィスを最初から選ぶことが大切です。

トラブルが発生したときの体制を確認する

トラブルは無いに越したことはありませんが、十分注意していても発生する場合があります。

また、トラブルはいつ発生するかわかりませんので、万が一トラブルが発生したときも慌てずスピーディーに対応できるように、体制を事前に確認しておくことが重要です。

例えばネットワーク回線にトラブルが発生したらどこに連絡をするのか、機材などが故障したらどのように対応するのかなどです。

賃貸オフィスは賃貸住宅よりも多額の費用が必要です。

しかし、開業資金がそれほど多くはなく、かけられる費用が少ない人もいるでしょう。

そんなときに効果的な方法が「クラウドファンディングを活用する」「助成金や補助金が得られないか調べる」

「オフィスに必要な費用自体を削減する」などがよいでしょう。

借金は経営状況によっては返済できなくなる可能性もあるので、これらの方法を試してダメだったときの最終手段として考えておくべきです。

クラウドファンディングを活用する

開業資金が乏しい場合、インターネットを活用して資金を募る募金のような感じで利用できるクラウドファンディングがおすすめです。

クラウドファンディングのメリットは、銀行に融資をしてもらうときのように、面倒な手続きや審査などがない点でしょう。

しかも立ち上げる会社のことを知ってもらうこともできるので、宣伝ツールとしても活用できます。

ただし、クラウドファンディングであれば確実に資金が得られるというわけではありません。

協力してくれる人が多ければたくさんの資金が得られますが、全く資金が得られない可能性もあるので、過度な期待はしない方がよいでしょう。

助成金や補助金が得られないか調べる

現在の日本では、個人への支援は殆ど存在していない状態である反面、企業への支援は比較的充実しています。

そのため、スタートアップ企業としてこれから取り組んでいこうと考えている人への支援も受けられる可能性があります。

スタートアップ向けの支援としては、経済産業省や都道府県、市町村などの自治体で受けられます。

ただし、自治体によってどれだけ支援を受けられるのかが異なるので、事前に情報収集をして確認しておきましょう。

オフィスに必要な費用自体を削減する

クラウドファンディングでも成功しない、支援制度や補助金でも十分な支援が受けられない場合には、オフィスを利用するときに必要な資金自体を削減するのも1つの方法です。

例えば予定よりも面積の小さいオフィスを選んで利用料を減らす、予定よりも少し利便性が劣る場所にあるオフィスを選ぶなどです。

最近はリモートワークを行う人も増えているので、リモートワークを推奨すれば、オフィス内に置くデスクの数を減らすこともできます。

今回はスタートアップに適している賃貸オフィスの特徴や注意点などについて紹介してきました。

賃貸オフィスは内装の自由度が高く、セキュリティレベルも高い場合が多いので、顧客からの信頼を得やすいのがメリットです。

しかし、他の種類のオフィスよりも利用料が高額な物件が多いなどのデメリットもあるので、事前に把握しておきましょう。

事前に注意点を把握しておくと、万が一トラブルが発生しても迅速に対応できます。

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「開業・事業拡大」倉庫を借りたい！費用や方法・選びかたをご紹介

開業や事業拡大にともなって、扱う商品などを保管するスペースが必要になった。

こんなとき賃貸の倉庫を借りるのはひとつの手です。

倉庫を借りるにはどれぐらいの費用がかかるのでしょうか。

また、どのように選べばよいのでしょうか。

詳しく解説していきます。

要点まとめ

事業用の倉庫を借りるときは何を確認する？

倉庫を借りる際は、業務内容や事業規模に合った広さ・設備・立地を選び、賃料や初期費用、用途地域なども事前に確認することが大切です。

1. 倉庫には賃料のほか、礼金・敷金や保証金・仲介手数料などの初期費用がかかる

2. 費用を抑えるには事業に合った広さや必要な設備を見極め、郊外の物件も検討する

3. 内見時は建物の状態・周辺環境・道路幅・用途地域・契約条件を確認する

4. 物件選びでは立地と賃料、駐車場の広さ、搬入・搬出や物流作業のしやすさを比較する

5. 契約前に営業倉庫か自家用倉庫かを確認し、保管する物品や利用目的に合う倉庫を選ぶ

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  賃貸専門家：古川 真史

  資　　　格：宅地建物取引士・賃貸不動産経営管理士

まずは倉庫を借りる費用面について見ていきましょう。

地域差はありますが、賃貸の倉庫の賃料は1坪あたり4,000円～7,000円がおおよその相場となっています。

倉庫を新たに借りるとなると

・礼金（賃料1～2ヶ月分）

・敷金・保証金（賃料約3～6ヶ月分）

・前家賃（賃料1ヶ月分）

・仲介手数料（賃料1ヶ月分）

・その他管理費や事務手数料

などが初期費用としてかかります。

また、倉庫を利用していくには賃料を月々支払うほか、水道光熱費やセキュリティ費用、それから数年おきの契約更新料が運営費用としてかかってきます。

倉庫の賃料は、売上の8％以下に抑えるとよいとされています。

以下、倉庫をできるだけ安く借りるコツをご紹介します。

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①事務所と倉庫を兼用する

事務所と倉庫を別で借りるとなると、賃料などの費用をそれぞれで支払わなければなりません。

ですが事務所兼倉庫という形で物件を借りることができれば、費用は1か所ぶんで済みます。

節約になるだけでなく、事務所と倉庫を行き来しやすく在庫管理がしやすいなどのメリットもあり、おすすめです。

②ちょうどよい広さを見極める

倉庫にかかる費用を抑えるには、業務に対して広すぎない「ちょうどよい広さ」の物件を借りることが重要です。

「後々のことを考えると広いほうがいい」と考えるのは自然ですが、広い倉庫はそれだけ賃料が高くなるもの。

業務に対して広すぎる倉庫を借りると、スペースをもてあまし、余計な賃料を月々支払うことになります。

倉庫は数年単位の長期契約で借りる場合が多いため、やっぱり広すぎたと思っても簡単に借り換えることができません。

とはいえ、あまりにスペースに余裕がないと、それはそれで作業に支障が出てしまいます。

梱包・配送などの物流作業を倉庫で行うならば特に、ある程度の広さの余裕は必要です。

また、今後の事業拡大がある程度具体的に見込めるのであれば、あらかじめ広めの物件を借りておいたほうが余分な借り換え費用を節約できるという考えかたもあります。

不動産会社に相談するなどしつつ、業務に対してどのぐらいの倉庫の広さが適切か、しっかりと見極めましょう。

③必要な設備を絞りこんでおく

基本的に、倉庫の設備が整っていればいるほど賃料は高くなります。

空調・エレベーター・オートロックなど、どんな設備が業務に必要であるかを絞りこんで、不要な設備のついていない倉庫を借りることで賃料を安く済ませることが可能です。

たとえば湿度や温度で劣化する心配のないものを保管するだけの用途であれば、空調設備はなくても大丈夫でしょう。

倉庫をどのように活用するのか、借りる前にきちんと決めておくことが肝心です。

④郊外の倉庫を借りる

倉庫の賃料相場は、都心部よりも郊外のほうが安い傾向にあります。

安い倉庫を借りたいのであれば、郊外で探すのも有効な方法です。

面積が広い倉庫が見つかりやすいメリットもあります。

とはいえ、倉庫が自社から離れすぎていると、移動に時間も手間もかかります。

それはそれで損失なので、安いからといってあまりに遠い場所に倉庫を借りるのは避けたほうがよいでしょう。

今度は、倉庫を借りるために必要になるプロセスを見ていきましょう。

①倉庫を探す

はじめに借りたい倉庫を探すところからのスタートです。

倉庫の探しかたとしては

・不動産会社に問い合わせる

・不動産ポータルサイトで探す

・同業者から紹介を受ける

・倉庫のオーナーに直接連絡する

以上のようなパターンがあります。

これらの方法を用いながら、複数の物件情報を探しだして入念に比較検討しましょう。

②物件を見学する

気になる物件を見つけたら、必ず見学をしましょう。

チェックするべきポイントは「周辺環境」と「倉庫の状態」です。

周辺環境については、たとえば、騒音が出やすかったり深夜まで作業をしたりトラックの出入りが頻繁にあるような業種であれば、周囲に住宅がある場所の倉庫を借りるのは避けたほうがよいでしょう。

加えて、近隣の道路の幅がトラックの通行に十分であるかなど、道路状況もチェックしておきましょう。

倉庫の状態については、サビの発生や基礎のヒビなど不具合の有無、アスベストのような健康被害が懸念される建材を使用していないかなどを確認します。

壁・天井・床・柱・基礎など、入念にチェックしてください。

修繕が必要な箇所が見つかったら、物件のオーナーに依頼しましょう。

あわせて、賃料や契約の更新期間・電気の容量・使用方法の範囲・残置物（エアコンなど）の扱いについて、オーナーに確認しておきましょう。

残置物の扱いというのは、たとえば残置物のエアコンが壊れてしまったら借主と貸主どちらが修理するのかなどの確認です。

契約の条件面について交渉をしたい部分があれば、この段階で行いましょう。

また、倉庫が建つ「用途地域」の確認も重要です。

用途地域というのは、土地や地域ごとに建てられる建築物の種類や用途を定めたルールのこと。

用途地域によっては倉庫に保管できる物品や倉庫の使用方法が制限されてしまうので、ご自身の望む倉庫の使いかたと照らし合わせて問題ないかは必ずチェックしておきましょう。

③申し込む

物件をチェックして問題がなければ申し込みをします。

申込みに際しては、主に以下のような書類が必要です。

・申込書

・身分証明書

・会社の概要がわかるパンフレットなど

・会社の決算書

・会社の登記簿謄本のコピー

申し込みが済めば、貸主や保証会社によって審査が行われます。

審査に通過すれば、いよいよ契約です。

④契約する

契約については、書類に記入して押印をすれば完了です。

その際、以下のような書類が必要になります。

・会社の実印

・会社の印鑑証明書

・会社の登記簿謄本（原本）

登記簿謄本と印鑑証明書は、発行から3ヶ月以内のものを用意しましょう。

⑤入居する

契約が完了したら、入居へ向けて以下のような手続きを済ませましょう。

・上下水道の名義変更手続き

・電気・ガスの名義変更手続き

・電話・インターネット回線の開通手続き

もし、倉庫に何らかの手を加える造作工事をするのであれば、事前に必ず貸主の許可を取ってください。

賃貸の倉庫は退去時に原状回復が必要です。

勝手に工事を行えば、退去時のトラブルに発展する恐れがあります。

一連の手続きが終われば倉庫に入居し、利用開始できます。

倉庫を探しで失敗しないためには、いくつかの「おさえておくべきポイント」が存在します。

そのポイントについてご紹介しましょう。

①立地と賃料のバランス

一般的に良い立地の物件ほど賃料は高額になります。

賃料が高くなっても立地の良さを優先させるのか、立地はある程度目をつぶって賃料の安さを優先させるのか。

立地と賃料のバランスをどのように取っていくかを考えるのは重要なポイントです。

立地の良さを優先させるのであれば、必然的に競合の多いエリアの物件を狙うことになります。

「悩んでいる間に他の借り手がついてしまった」ということがないように、迅速に問い合わせをしましょう。

②駐車場の広さ

物品の搬入・搬出や従業員の車通勤などのために、駐車場は必要です。

倉庫の駐車場が業種や業務の規模に見合った広さであるかどうかは、物件選びの際に必ず見極めておきましょう。

倉庫の広さは適切でも、駐車場が狭ければ業務において苦労することになります。

駐車場が狭いもしくは無い場合、別途駐車場のみ借りる手もありますが、利便性を考えると倉庫に付いているに越したことはありません。

③物流への対応

入庫・検品・流通加工・ピッキング・仕分け・梱包・出庫。

こうした物流に関する一連の作業が可能な倉庫かどうかの見極めも大事なポイントです。

たとえば入庫の際に倉庫の出入り口の幅や高さが不十分でないか、図面だけでなく実際に計測して確認しておいたほうがよいでしょう。

入出荷件数が多い場合、在庫を積んでおくことができる天井の高さがあるかどうかも見ておかなくてはなりません。

必ずしも広い倉庫であればこうした点は問題ないというわけではありませんので、事業内容・規模に応じたつくりをしているか、きちんとチェックしておきましょう。

④倉庫の種類

ひとくちに倉庫といっても、大きく分けて「営業倉庫」「自家用倉庫」の2種類が存在します。

営業倉庫には自社の物品だけでなく第三者の物品も保管することができます。

いっぽう、自家用倉庫には自社の物品しか保管しておくことができません。

もし自家用倉庫に第三者の物品を保管すれば、罰金が発生します。

第三者の荷物を扱う事業にもかかわらず自家用倉庫を契約してしまったということのないよう、倉庫を探す際に忘れず確認をしましょう。

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いかがでしたでしょうか。

今回は開業や事業拡大にともない倉庫を借りる際のポイントについて見ていきました。

倉庫は長期契約のため、一度借りてから「思っていたのと違った」と借り換えるのは簡単ではありません。

倉庫を探す際に間違いのないよう、今回ご紹介した選びかたなどを参考にしてみてください。

業務内容・規模と倉庫の規模・設備との照らし合わせは特に重要なポイントです。

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賃貸オフィスにロビーを設置するメリット

オフィスを訪れた際に、最初に目につく場所がロビーです。

ロビーのデザインで会社の第一印象が変わるので、とても重要だと言えるでしょう。

そこで賃貸オフィスにロビーを設置するメリットや、デザインの決め方などについて紹介していきます。

要点まとめ

賃貸オフィスにロビーを設置するメリットは？

オフィスのロビーは、来客への第一印象を良くし、従業員の意欲向上やセキュリティ対策にも役立つ重要な空間です。

1. 清潔で整ったロビーは来客や取引先に良い第一印象を与えやすい

2. 整理整頓された快適な空間は従業員のモチベーション向上にもつながる

3. 受付や監視カメラを設置することでセキュリティ対策を強化しやすい

4. 多くの人が出入りするため、通行や緊急時の避難を妨げない十分なスペースを確保する

5. 企業ロゴやイメージカラー、ソファーや受付などを取り入れ、落ち着ける空間に整える

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• テナント情報に詳しいプロのポイント

  賃貸専門家：木原 一憲

  得意エリア：奈良市

賃貸オフィスにロビーを設置することで、色々とメリットがあります。

主なメリットは「来客や取引先に良い印象を与えられる」「従業員の意欲を向上させられる」「セキュリティの強化が行いやすい」などです。

来客や取引先に良い印象を与えられる

ロビーはオフィスに入ったときに、真っ先に目に映る部分です。

そのため、会社の第一印象がロビーで決まると言っても過言ではありません。

ロビーがしっかりと整理整頓されていて清潔感のある状態であれば、良い印象を与えることができます。

逆に物が散乱しているなど、見た目が悪いと逆効果になるので注意しましょう。

清掃は毎日しっかりと行い、きれいな状態を保つことが最も重要です。

第一印象をよくすることで商談がうまくいく可能性が高まる、成約率が向上する場合もあります。

また、ロビーのデザインでどのような会社なのかが想像しやすくなるので、企業の特徴を取り入れるのもよいでしょう。

力を入れている商品がある場合や自社のブランド力を高めたい場合は、ロゴやイメージカラーを用いたデザインにするのが効果的です。

従業員の意欲を向上させられる

ロビーを設置することで来客や取引先の会社へのイメージ向上に繋がるだけではなく、従業員のモチベーションを上げることにも繋がります。

出社してきた従業員も、会社に来て最初に目にする部分がロビーです。

そんな会社の顔とも言うべきロビーが汚い状態、整理が全くできていない状態では、やる気が失せてしまいます。

しかし、清潔感があって整理整頓が行き届いたロビーであれば、今日も頑張ろうと思える人が多いでしょう。

セキュリティの強化が行いやすい

来客や従業員によいイメージを持ってもらうこともロビーの重要な役目ですが、ロビーを設置することでセキュリティ対策が行いやすくなる点もメリットです。

ロビーは広く設けられている場合が多い上に、たくさんの人が出入りを行います。

そのため、セキュリティ対策が最も求められる部分と言ってもよいでしょう。

ロビーがあれば監視カメラの設置や受付の配置も行いやすいです。

また、ロビーに受付や監視カメラなどが設置されていれば、セキュリティ対策がきちんとできている会社というイメージを持ってもらうこともできます。

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ロビーを設置することで、たくさんメリットが得られるのですが、注意するべき点もいくつかあります。

それは「見た目が悪いと逆効果になる」「スペースを十分確保する」この2点です。

見た目が悪いと逆効果になる

ロビーはオフィスに入って最初に目に入る部分であるため、清潔感があって整理整頓が行き届いていれば、来客や取引先によい印象を与えられるでしょう。

その反面、物が散乱しているなど見た目が悪い状態では逆効果になります。

第一印象が悪いと商談などがうまくいかない可能性もありますし、従業員のモチベーションも下がってしまう可能性があります。

このような事態を防ぐためには、ロビーに不要な物は置かない、整理整頓や清掃をしっかりと行うことが大切です。

スペースを十分確保する

ロビーは多くの人が出入りする部分であるのと同時に、万が一災害が発生した場合などの避難経路としても使用します。

そのため、あまりにもスペースが狭いと出入りが不便になるだけではなく、緊急時にもスムーズな避難ができなくなる恐れがあります。

そのため、ロビーはできる限りスペースを広く取ることも大切です。

元々ロビーがあまり広くないのであれば、通行の妨げになるような物はできる限り設置しない方がよいでしょう。

会社の第一印象を決めるロビーは、できる限りよく見せたいと考える人も多いでしょう。

では、どのようにすればよく見せることができるのかを解説します。

それは「清潔感を出す」「企業のロゴやイメージカラーを取り入れる」「落ち着ける空間をつくる」

「受付を配置する」「自社の商品などを自然な感じで展示する」などの方法があります。

清潔感を出す

オフィスのロビーをよく見せるための大前提として、清潔感があることが重要です。

ロビーは常に整理整頓を行い、きれいに整っている必要があります。

掃除もしっかりと行い、清潔な状態を保つことも大切です。

整理整頓や清掃が行き届いていないと、この会社はいい加減なのではないかというイメージを与えてしまいます。

逆に清掃や整理整頓がしっかりと行き届いていれば、きちんとしている会社という印象を与えられるでしょう。

企業のロゴやイメージカラーを取り入れる

企業にはロゴやイメージカラーがある場合も多いです。

ロゴやイメージカラーがあるなら、ロビーのデザインに取り入れてみるのもよいでしょう。

例えば道案内を行う看板にロゴを入れる、取り入れている家具や内装に企業のイメージカラーを使うなどです。

ただし、色を取り入れすぎて落ち着かないロビーになっては意味がないので、あくまで落ち着ける空間をイメージし、必要に応じてロゴやイメージカラーを取り入れましょう。

どのようなデザインにするべきかイメージがわかない場合には、デザイナーに相談してみるのもおすすめです。

落ち着ける空間をつくる

ロビーは多くの人が出入りする空間というだけではなく、落ち着ける空間にすることも大切です。

落ち着ける空間をつくるには、色合いが重要になります。

きつい色を取り入れすぎないことも重要ですし、殺風景すぎてもいけません。

色合いだけではなく、スペースに余裕があるのであれば、カフェスペースの導入やソファーの設置なども効果的です。

来客があった場合、担当者を呼ぶために少々ロビーで待ってもらうこともよくあります。

そのときにくつろげるカフェスペースやソファーがあると、良いイメージを持たれる可能性が高いでしょう。

カフェスペースやソファーの周りには観葉植物や美術品などを適度に配置しておくと、より落ち着ける空間をつくり出せます。

受付を配置する

ロビーが狭い場合には難しいですが、広いロビーがあって部屋数も多い場合は有人の受付を配置するのが効果的です。

受付があることで、初めて会社を訪れたときでも迷う心配がなくなります。

受付の対応でも企業の善し悪しを判断されてしまうので、受付担当者への指導も忘れてはいけません。

ロビーが狭くて受付の配置が難しい場合には、無人のタッチパネル式の受付や内線電話を配置しておくのがよいでしょう。

自社の商品などを自然な感じで展示する

ロビーには無駄な物を置かないことも重要ですが、適度であれば置いても問題はありません。

適度に展示物を配置することで、ロビーをよく見せることもできます。

例えば自社で取り扱っている看板商品を展示する、サービスの内容をビジョンで流すなどです。

もっと簡単にできる方法がよければ、ソファーの近くにパンフレットを配置しておくのもよいでしょう。

ロビーは会社に入ったとき、最初に目に入る場所なので適度な展示物があると会社のアピールを行うこともできます。

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今回は賃貸オフィスにロビーを設置するメリットや、どのようなデザインにするのがよいのかなどを紹介してきました。

会社の顔のような存在であるロビーは、落ち着ける空間をイメージしたデザインにするのがよいでしょう。

そうすることで来客にもよい印書を与えられますし、従業員のモチベーションアップにも繋がります。

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整体院・マッサージ院向けの物件の選び方について。まずは競合のリサーチや経営戦略を立てること！

ストレスが原因で肩こりや腰痛、神経痛などに悩まされる人が増え、また高齢者が増加したということもあって新たに整体院やマッサージ院の開業を考えている人が増えています。

そのための物件を探す人も増えていますが、整体院やマッサージ院向けの物件を探すときには事前に事業計画を考え、市場リサーチを念入りに行う必要があるでしょう。

また、立地の条件や院の規模も考え、開業資金に合わせて無理のないような事業計画を作ることが大切です。

何も考えずに探しはじめても物件を一つに絞り切れず、なかなか決められないということになりかねません。

そのようなことにならないためにも、まずはしっかりと事業計画を練り、コンセプトに合った物件探しをすることをおすすめします。

最近は仕事や私生活のストレスが原因で肩こりや腰痛、神経痛などがひどくなる人が多く、整体院やマッサージ院の需要が高まっています。

また、スポーツ人口も増えたことからアスリートが身体のメンテナンスのために整体院やマッサージ院などに通うというのも少なくありません。

そのため、新たに整体院やマッサージ院を開業したいと考えている企業や個人の方が増えているようですが、今回は整体院やマッサージ院などの開業に適した物件の探し方についてご紹介します。

これから整体院やマッサージ院の開業を考えている方は、ぜひ参考にしてください。

要点まとめ

整体院・マッサージ院の物件選びで重要なことは？

整体院・マッサージ院の物件選びでは、事業計画と市場リサーチを行い、ターゲット・立地・院の規模・開業資金に合った物件を選ぶことが大切です。

1. 開業前に目標売上や店舗のコンセプト、将来のビジョンを具体的に決める

2. 競合店・地域の客層・交通手段・近隣施設を調査して出店エリアを絞る

3. 電車利用が多い地域では駅との距離、車移動が中心なら駐車場の確保を重視する

4. 立地とベッド数など院の規模を、賃料や想定する売上とのバランスで決める

5. 開業資金に合わせて無理のない計画を立て、譲れない条件を明確にしてから物件を探す

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• テナント情報に詳しいプロのポイント

  賃貸専門家：吉田 政孝

  不動産キャリア：23年

整体院やマッサージ院に限らず、店舗を持つなら具体的な目標数字やどのような店舗にするのかなど、事前に計画しておくことがとても大切です。

どのくらいの利益をいつまでに上げ、半年後、一年後にはどのような店舗にしたいかを開業前にしっかり決めておくことで、開業する物件のイメージも明確になるでしょう。

もちろん、どれだけ綿密に計画を立てても、開業するとその通りにはいかないことがたくさんあると思います。

しかし、何にも目標やビジョンがなければ物件探しの段階からつまずいてしまいますので、できるだけ具体的な事業計画を考えるようにしましょう。

整体院やマッサージ院を開業するにあたって事業計画を作成することは大切ですが、ほかにも考えなければいけないのは競合相手やターゲットとなる層、交通の便などについてです。

それでは一つひとつみていきましょう。

競合

当たり前のことですが、ご自分が整体院やマッサージ院を開業しようとしている地域には必ず競合する院が存在します。

その競合からいかにシェアを取れるかが、新しく開業する院の一番の課題になるといえるでしょう。

そのため、できるだけ競合の少ないエリアに開業することはもちろん、競合のことをしっかりリサーチして、勝てる見込みのあるエリアでの開業を検討しましょう。

また、競合に勝つためにはホームページやSNSの対策をすることはとても大切です。

競合が検索上位のホームページをもっているようなら、しっかりした制作会社に依頼をして、同じように検索上位を狙えるようなホームページを作る必要があります。

ターゲット

これも当然のことですが、開業を検討しているエリアにどのような層の人が住んでいるかをリサーチすることも大切です。

平均年収や家族構成、年齢や仕事など、厚生労働省や市町村のホームページなどでチェックできることもあるのでしっかりリサーチすることをおすすめします。

整体院やマッサージ院に通ってもらえそうな見込み客がどれほど住んでいて、リピート率はどれくらい見込めるかなどを精査すれば、広告やチラシ、ホームページなどを制作する際にも役立ちます。

交通

開業する場所が電車移動が中心のエリアか、車移動が中心のエリアかによって必要な店舗の条件も変わってきます。

電車移動が中心のエリアであれば駅の距離が気になりますし、車移動中心のエリアなら比較的大きな駐車場が必要になってくるでしょう。

近隣施設

整体院やマッサージ院には仕事帰りや買い物帰りに寄りたいという人がいるので、近隣施設に何があるかもチェックする必要があります。

スーパーや商業施設があればチラシを配るなどの宣伝活動もしやすくなるでしょう。

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開業するエリアをある程度絞り込んだ後は、さらに具体的な立地条件や院の規模などを考えて物件探しを進めましょう。

立地の選定

整体院やマッサージ院の場合は飲食店ほど立地条件が厳しくなくても、ある程度の売り上げは見込めると思います。

しかし、それでも賃料が安ければどこでもいいというような考え方では、思ったように売り上げを伸ばすのは難しいでしょう。

また、整体院やマッサージ院のメインターゲットは、やはり高齢者や足腰が不調の人になるわけですから、駅やバス停付近の立地であればリピート率も高くなるのではないでしょうか。

さらに周辺に住宅街や大規模団地などがあればなおさら集客がしやすくなるでしょう。

院の規模

立地と同時に考えなければいけないのが院の規模です。

もっともわかりやすいのはベッド数ですが、個人で開業する場合は、一般的に1床～4床程度のベッド数がほとんどです。

1床なら利益率は落ちますが、比較的小規模な物件で対応できます。

しかし、4床になると利益率は良い反面、ある程度の広さを確保しなければならなくなるため、駅前などの物件になると賃料も高めとなります。

そう考えると固定客のいない開業当初は1床からスタートしたほうが安全だと考えがちですが、確かに施術力に自信があるなら1床から少しずつ顧客を増やしていく戦略は正解かもしれませんが、一概にそうとも言えません。

なぜなら、最近は初めからある程度のベッド数を用意し、割安料金に設定して顧客を増やすチェーン店も存在するため、なかなか料金を高めに設定しづらい状況にあります。

そう考えるとたとえば初めは2床程度から始め、価格競争に負けない料金設定にしてリピート率を上げることに力を注ぐのがいいかもしれませんね。

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開業資金に関しては物件の規模や立地によっても違いますし、賃貸か購入かによっても違ってきます。

そのため一概には言えませんが、都心なら1000万円、工夫次第では500万円以下でも開業できるようです。

開業資金が少ない場合は、たとえば店舗自体は小さめにしておいて、ビジネスホテルや病院などへの出張を営業の柱にすればある程度の収益は見込めるでしょう。

また、逆に開業資金に余裕のある場合なら、すでに人気のあるフランチャイズに加盟して、開業後の収益をしっかり確保するのもいいかもしれません。

いずれにせよ、開業後の月次の売上げをどのように伸ばすかを事前に考え、それに合わせて必要な物件を探すほうが手間暇をかけずに理想の物件を見つけられるでしょう。

今回は、整体院やマッサージ院などのオープンを検討している方に、物件の探し方についてご紹介しました。

奈良県内にも整体院やマッサージ院に適した物件がたくさんあるので、一つに絞り込むことはとても大変です。

そのため、まずは経営戦略を考え、これだけは絶対に譲れないことを明確にしてから物件探しをはじめることをおすすめします。

賃貸のマサキでも整体院やマッサージ院に適した物件をご紹介しています。

新たに事業をはじめる方は、ぜひご相談ください。

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新しくお店を出店するならどんなところを気を付けて選べば良いの？

飲食店や販売店など、新しくお店を出店しようと考えたら、最初にテナント募集中の物件を探すと思います。

しかし、どういった条件でなにに気を付けて探せば良いのか、難しいですよね？

そこで、テナント探しで気を付けるポイントをまとめてみました。

要点まとめ

賃貸物件で自宅サロンは開業できる？

賃貸物件でも、管理会社や大家さんに開業の可否を確認し、契約条件に合った物件を選ぶことで自宅サロンを開業できます。

1. 自宅サロンは開業コストや追加の賃料を抑えやすく、通勤時間もかからない

2. SOHO可物件でもサロン利用が認められるとは限らないため、事前確認が必要

3. 物件探しでは管理会社や大家さんへの確認と、サロンスペースを確保できる間取りを重視する

4. 開業前に契約内容の確認や必要な手続きを行い、近隣トラブルにも配慮する

5. 内装は生活感を抑え、清潔感や機能性を意識してサロンらしい空間を整える

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• テナント情報に詳しいプロのポイント

  賃貸専門家：安達竜哉

  資　　　格：宅地建物取引士・賃貸不動産経営管理士

店舗を経営する際、その店舗の命運を分けると言っても過言ではないのが、その店舗の『立地』です。

駅から近いのか、人通りが多いのか、様々なことを調べてより良い立地で開業したいというのは皆が考えることです。

そして、立地が良い場所でも大きく差が出るポイントが、物件の種類です。

ひとつは「路面店」もうひとつは「空中店舗（もしくは階上店舗）」です。

「路面店」とは道路に面している店舗で、道路から店舗の様子や内部の様子が見えるような1階にある店舗の事です。

「空中店舗」とは2階より上の階にある、もしくは地下にある店舗で、道路からは店舗の様子などがわかりにくい店舗の事です。

それぞれ店舗の位置によって営業する業態の得手不得手があるため、どのような店を開業するかで大きな差が生じます。

「路面店」最大のメリットは、集客力の高さです。

店を開業するための工事など準備段階から人目に付くため、人通りが多い場所ではそれだけで集客効果が見込めます。

視線の高さにお店があるだけで視認されるため、主に飲食店や販売店など、ターゲット層が広い業態には路面店が適しています。

コンビニエンスストアや大手のチェーン店など、路面店での開業が必須条件としている店も少なくありません。

ただし、路面店は賃料が空中店舗などと比べると高額になる傾向があります。

「空中店舗」は路面店と比較して集客力が低く、特に階層が高くなるにつれて入店のハードルが高くなるため、一見さんの来店を期待することが難しくなります。

しかし、美容院やクリニックのように予約制で営業する業態、学習塾やカルチャーセンターのような入会制の業態であれば、さほど影響を受けることはありません。

高層建築の多い都市部や駅付近では空中店舗も多くなり、客側も慣れてくると入店のハードルは低くなりますが、路面店と比べると宣伝活動をしっかりと行う必要があるでしょう。

また、空中店舗は路面店よりも賃料が安い傾向があるため、その費用を宣伝費用などに置き換えることができます。

店舗用物件は、一般的な居住用の物件とは異なる部分が多々あります。

チェックしておかなければならないポイントは4つです。

1つ目は、飲食店の可不可です。

店舗用物件の中には、飲食店経営が許可されていないテナントがあります。

様々な理由はありますが、給排水やガスなど厨房の設備が導入できない場合や、換気や消火設備など消防法の問題で飲食店にできないテナントもあります。

また、飲食は本格的な調理を伴う「重飲食」と、飲み物をメインに火などを使わないカフェやバーのような「軽飲食」に分かれ「軽飲食可」といった条件付きの物件もあります。

いずれの場合も、開業したい業態とテナントの条件が合わなければ営業ができないため、事前にしっかりと確認をしておく必要があります。

2つ目は契約に関する初期費用です。

一般的な居住用物件よりも、敷金や礼金、保証金といった契約時に発生する初期費用は高めに設定されていることが多くあります。

地域性などもありますが、家賃を含めて家賃半年～1年分相当の初期費用が掛かることもあります。

仮に家賃が10万円であれば120万円ほどの初期費用が掛かること珍しくないため、それだけの資金を事前に準備しておく必要があります。

3つ目も初期費用に関わる内容ですが、店舗の内外装の状況です。

一般的にテナントは「スケルトン渡し」と呼ばれる内装などを全て解体した状態でやり取りされますが、店舗用の物件の場合は「居抜き」と呼ばれる内装や設備などを残したままで貸し出される物件もあります。

以前に営業されていた業態が近く、飲食店から飲食店、美容室から美容室といった同じ業態を引き継ぐ場合には、そのまま使うことができる設備が残されていると内装工事費や設備への投資が少なくて済みます。

また、内外装の工事を行っている期間も家賃は発生するため、工事期間の短縮は無駄なコストをカットできるとも言えるでしょう。

逆に、なにもないスケルトン状態であれば、思い描いたとおりの内装に仕上げることもできます。

その分費用は発生しますが、こだわりの店舗に仕上げたいと考えている場合には、居抜よりもスケルトンの状態のテナントを探す方が良いでしょう。

4つ目は、最重要となる立地です。

例えば「駅徒歩1分」という点だけ見れがとても良い条件にも見えますが、細い路地を入った先に入り口がある場合には気づいてもらいにくい立地かもしれません。

逆に駅から多少遠くても、駅と観光地の中間点に位置するような多くの人通りが期待できる立地は、集客力が高い好立地とも言えます。

駅に近いとそれだけ賃料が高くなる傾向は居住用物件と同様であるため、思い描く店舗の集客力とランニングコストとの兼ね合いで選ぶ必要があります。

他にも、賃料が安いからと郊外に店舗を構えるのであれば、駐車場の有無なども非常に重要なポイントです。

駐車場が無いことが来店のハードルになるケースは多くあるため、店舗の規模に応じた広さの駐車場も確保する必要があるでしょう。

また、ターゲット層の集客が見込めるかどうかもきっちりと見定める必要があります。

ビジネス街と繁華街などの平日と休日で人の動きが真逆になるような地域もあれば、住宅地が近いとファミリー層の来店が見込みやすいといった、客層や客のニーズも周辺環境で大きく異なります。

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一般的にテナントの賃料は、駅近、大通り沿いといった条件で高くなります。

それだけ人通りが多く、集客効果が高いと考えられるからです。

しかし、ターゲットを絞ると業態によってはその集客効果よりも、実際の人の動きを重要視する必要があることが分かります。

店を開業するにあたって、主なターゲット層は予め決めているはずですが、ターゲット層の人がそのテナント付近を往来しているのかなどは実際に確認しなければ分かりません。

一例として、子供服の専門店を開業する計画を立てた場合、ターゲットは子供の居るファミリー層になるでしょう。

しかし、一般的に好立地と言われる駅近で大通り沿いにテナント募集があったとして、果たしてその前を通過する人々がターゲット層として適切なのか？という点を確認する必要があるのです。

平日、休日、昼間、夜間、曜日や時間帯を変えて人通りの様子を下見しておくと、本当に適した立地なのかが確認できます。

結果として、子供連れのファミリー層が多く見られたのであれば勝機はありますし、そうでなければもっと適した立地があるかもしれません。

このように、立地を決める際には慎重な判断が求められるでしょう。

先に述べたように、テナント契約は一般的な居住用物件の契約とは大きく異なります。

初期投資の負担が大きいのはもちろん、継続的に運営をするためには立地や周辺環境の調査は怠れません。

初めてのテナント契約であれば特に、勢いで決めたりせずに十分な準備と調査を行うことを忘れないようにしましょう。

店舗だけでなく、事務所をお探しの方も是非一度お気軽にご相談下さい！

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