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エレベーターのない店舗ビルを選ぶ前に確認したい影響と適性

店舗ビルを借りる場合、いくつか注目するべきところがあります。

エレベーターの有無も、店舗ビルを選ぶ上では重要だと言えるでしょう。

そこで店舗ビルにエレベーターがない場合、どのような影響が出るのかを紹介していきます。

要点まとめ

店舗ビルにエレベーターは必要？

エレベーターの必要性は業種や経営形態によって異なり、集客、荷物の搬入、スタッフの移動への影響と賃料のバランスで判断することが重要です。

①上階の店舗では集客効果が下がる可能性がある

②荷物の搬入やスタッフの移動が困難になりやすい

③医療機関や整体院など、慎重な検討が必要な業種がある

④エレベーターがある物件より賃料が抑えられている場合がある

⑤ショールームや個人事業主など、選択肢に入れやすい業種や経営形態がある

次の章以降では、エレベーターがない店舗ビルのメリット・デメリットや、向いている業種について詳しくご説明します。

エレベーターがない店舗ビルには、デメリットが多く存在しています。

ただし、向いている業種や経営形態もあるので、自分にとってメリットが多いのであれば選択肢に入れてもよいでしょう。

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  賃貸専門家：吉田 政孝

  不動産キャリア：23年

店舗ビルの中には、エレベーターが備え付けられていないテナント物件もあります。

エレベーターがないことで色々な影響を受けるのですが、後で後悔しないように「集客効果が下がる可能性がある」「荷物の搬入が大変」「スタッフの移動も困難」「慎重な検討が必要な業種もある」これらを念頭に置いて借りるようにしましょう。

集客効果が下がる可能性がある

エレベーターがない店舗ビルだと、上階への移動は全て階段になります。

1階の店舗であればまだよいのですが、上階に店舗を借りた場合、集客効果が下がる可能性が高いと言えるでしょう。

エレベーターがない店舗ビルでは、上階への移動負担を理由に、上階の賃料が抑えられている場合があります。

なぜなら上階ほど移動が困難になるからです。

荷物の搬入が大変

エレベーターが備え付けられていない店舗ビルで営業を行う場合、商品の搬入も全て階段を使って行われます。

軽い荷物で移動回数が少なければまだよいのですが、重い荷物を搬入しなければいけない場合や、軽くても移動回数が多くなる場合はかなり困難です。

そのため、頻繁に商品の搬入が必要になる業種や、重い商品を搬入しなければいけない業種には向いていません。

軽い荷物で搬入回数が少なければそこまで困難ではないので、どのような業種で何を提供するのかがとても重要になります。

スタッフの移動も困難

エレベーターが備え付けられていない店舗ビルだと、商品の搬入だけではなく、スタッフの移動も困難になります。

頻繁に外出することが多い業種だと、移動だけでもきつくなるでしょう。

出社と退社以外テナントから移動する必要がないような業種でも、毎日出社するスタッフの移動がきつくなるので、自分だけで経営する一人親方であればまだしも、従業員を雇う場合には注意しなければいけません。

慎重な検討が必要な業種もある

従業員が頻繁にテナントから出入りする必要がない場合や、重い荷物を搬入する必要がない場合でも、業種によっては大変になることがあります。

例えば医療機関などでは、エレベーターの有無を慎重に検討する必要があります。

医療機関は病気やケガをした人が利用しますし、高齢の人が多く利用する傾向にあります。

そのため、階段の上り下りがかなり大変になるので、他の医療機関を受診しようと考える人も多いでしょう。

また、整体院やマッサージ関連のような疲れている人がメインで利用するような業種にも向いていません。

さらにベビー用品を販売する店舗や、ファミリーで来店するような店もベビーカーを利用して家族で来るケースが多いので、向いていない業種だと言えるでしょう。

このようにエレベーターが設置されていないことで、メリットよりもデメリットの方が多くなる傾向にあるため、十分理解した上で借りなければいけません。

エレベーターがない店舗ビルだと、メリットよりもデメリットの方が多くなる傾向にあります。

しかし、メリットが全くないというわけではありません。

「エレベーターがある店舗ビルより賃料が安い場合がある」「条件によっては比較的借りやすい」などのメリットがあるので、店舗ビルを借りることを検討している人は参考にしてみてください。

エレベーターがある店舗ビルより賃料が安い場合がある

エレベーターがあれば、上階までの移動が格段に楽になるだけではなく、荷物の持ち運びも楽に行えます。

逆にエレベーターがないと、荷物運びも階段で行わなくてはいけなくなるので、負担が増してしまうでしょう。

そのため、エレベーターがある物件に比べて、賃料が安く設定されている場合があります。

店舗ビルを借りる人は、事業を行う人が利用するのが一般的なのですが、開業当初は資金が思うように集められないという人もいるでしょう。

エレベーターがない店舗ビルであれば賃料も比較的安めなので、とにかく初期費用をできる限り抑えたいと考えているのであれば、エレベーターがない店舗ビルを借りることを検討してみるのもおすすめです。

ただし、業種によってはエレベーターがないことがかなり事業に影響してしまう可能性があるので、慎重に検討しましょう。

条件によっては比較的借りやすい

多少家賃が高くても、事業を行う上ではエレベーターがあった方が圧倒的に便利です。

そのため、多少賃料が高くても、エレベーターが設置されている店舗ビルを借りたいと希望する人の方が多くなります。

エレベーターが設置されていない店舗ビルは、条件によっては比較的検討しやすい物件が見つかる場合があります。

近くによい店舗ビルがない、あっても空室がないのであきらめるしかない場合もありますが、エレベーターが設置されていない店舗ビルも含めて探すことで、選択肢が広がる可能性があります。

エレベーターが設置されていない店舗ビルを借りる場合、まず業種や経営形態を確認してみましょう。

そうすることで得られるメリットも増えますし、予算の削減にもなります。

では、どのような業種や経営形態がエレベーターのないテナントを借りるのに向いているのかというと「雰囲気や世界観を重要視する業種」「一人親方や個人事業主」「荷物の搬入が少ない業種」「短期で利用する場合」などです。

雰囲気や世界観を重要視する業種

エレベーターが設置されていない店舗ビルに向いている業種は、雰囲気や世界観を重要視する業種です。

例えばショールームやアトリエ、スタジオなどになります。

このような業種の場合、人がひっきりなしに行き来するケースは少ないので、エレベーターがなくてもそこまで苦になることはないでしょう。

もちろん高齢の人が来場するケースもあるでしょうし、運営者側が階段の上り下りがきついと感じる場合もあるので、しっかりと精査してから選ぶ必要があります。

一人親方や個人事業主

多くの人が出入りを行う場合、やはりエレベーターがないと移動が困難になります。

しかし、あまり人の出入りがない場合や、自分のみで運営を行う一人親方や個人事業主であれば、エレベーターがない店舗ビルは賃料が抑えられている場合があるので、選択肢の1つとして検討してみるのもよいでしょう。

自分だけでも階段での移動がきついと感じるのであれば、無理をせずにエレベーターがある店舗ビルを借りるのがおすすめです。

荷物の搬入が少ない業種

エレベーターがない店舗ビルを借りたときに、困難になるのが荷物の搬入です。

そのため、商店や飲食店など、頻繁に荷物の搬入が必要になる業種であれば、エレベーターがない店舗ビルを借りるのには適していません。

逆に荷物の搬入を行う必要がほとんどないのであれば、エレベーターがなくてもそこまで苦にはならないので、適していると言えます。

自分が運営する業種は荷物の搬入が多いか少ないか、重い荷物や大きな荷物の搬入があるかなども重要な判断基準となります。

短期で利用する場合

人によっては最初は予算を抑えて運営を行い、ある程度収入が増えたらすぐ別の店舗に移りたいと希望する場合もあるでしょう。

最初から短期間のみ店舗ビルを借りたいと考えている人であれば、契約期間や解約条件を確認した上で、エレベーターがない店舗ビルを選択肢に入れることも考えられます。

ただし、短期であっても大きな荷物の搬入や重い荷物の搬入、階段の上り下りがきついと感じる人にとってはデメリットの方が大きくなる場合があります。

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今回は店舗ビルを借りる場合、エレベーターの有無が重要な判断基準になるという点や、エレベーターがない店舗ビルを借りる場合のメリット、デメリットについて紹介してきました。

エレベーターが設置されていない店舗ビルを借りると、メリットよりもデメリットの方が多くなりますし、業種によっては集客効果が下がることもあります。

自分にとってメリットが多いと感じる場合は、エレベーターがない店舗ビルを借りることを考えてみるのもよいでしょう。

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オフィス・事務所選びで確認したいトイレの場所・動線・設備

賃貸オフィスや事務所、テナント物件を探す際、多くの人は「家賃」「駅からの距離」「広さ」「築年数」などを重視します。

しかし、実際に入居してから不満につながりやすいポイントのひとつが、トイレ環境です。

トイレは毎日必ず使用する設備であり、従業員の快適性や仕事への集中にも影響することがあります。

さらに、来客が利用するケースもあるため、企業やオフィスの印象にも関わる重要な設備です。

特に賃貸オフィスでは、水回り設備を大きく変更できないケースが多く、契約後に「思ったより不便だった」と感じても簡単に改善できないことがあります。

そのため、物件探しの段階でトイレの場所や数、動線、設備状態までしっかり確認しておくことが重要です。

要点まとめ

オフィスのトイレは何を確認する？

オフィスのトイレは、単に設置されているかだけでなく、場所・数・動線・専有／共用・設備状態まで確認することが大切です。

1. トイレの場所と距離を確認し、音や人目が気にならないかチェックする

2. 専有・共用の違いとトイレ数を確認し、従業員数に対して使いやすいか考える

3. 来客・従業員の動線が重ならないか、実際にトイレまで歩いて確認する

4. 換気・臭い・水の流れ・鍵・水漏れ跡などの設備状態も内見時にチェックする

今回は賃貸オフィス・事務所を探す際に確認しておきたいトイレのチェックポイントについて、具体例を交えながら詳しく解説します。

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  賃貸専門家：安達竜哉

  資　　　格：宅地建物取引士・賃貸不動産経営管理士

オフィスにおけるトイレは、単なる設備ではありません。

従業員が毎日繰り返し利用する場所であり、働きやすさや快適性にも関わる空間です。

人は1日に複数回トイレを利用します。

勤務時間中にも何度も利用することになるため、使いづらさや不快感があると、小さなストレスが積み重なっていきます。

例えば古い賃貸テナントのトイレでは、換気が弱く臭いがこもりやすい、男女共用で利用しづらい、音漏れがしやすいなどの問題が見られることがあります。

こうした問題は、一つひとつは小さく見えても、毎日繰り返されることで職場環境への満足感に影響する可能性があります。

従業員構成や利用ニーズに合わせて、トイレ環境へ配慮することも重要です。

化粧直しや身だしなみの確認などで洗面スペースを利用する人もいるため、設備の広さや使いやすさも確認しておきましょう。

また、求職者が面接や職場見学などでオフィスを訪れた際には、デスクや会議室だけではなく、水回り設備も職場の印象につながることがあります。

オフィス自体はきれいでも、トイレだけが古く暗い印象だと、職場環境への配慮が十分ではない印象を持たれる可能性があります。

逆に、トイレが清潔で使いやすいオフィスは、従業員への配慮が行き届いている印象を与えやすくなります。

さらに、トイレを利用するために席を離れることが、短時間気持ちを切り替えるタイミングになる場合もあります。

快適に利用できる環境が整っていれば、不必要なストレスを感じにくくなるでしょう。

賃貸オフィスを選ぶ際は、単に「トイレがあるか」ではなく「毎日快適に利用できるか」という視点で確認することが大切です。

トイレ環境で特に重要なのが「どこに設置されているか」という位置の問題です。

賃貸物件では水回り設備の移設工事に大きな制限があるケースが多く、契約後にレイアウト変更したくなっても簡単には対応できません。

そのため、最初から使いやすい位置にあるかどうかを確認しておく必要があります。

例えば、トイレがデスクのすぐ横にある場合、人の出入りや流水音が気になり、集中しづらくなることがあります。

特に少人数オフィスでは距離が近くなりやすく、心理的なストレスにつながることもあります。

反対にトイレが遠すぎるケースも問題です。

大型オフィスビルでは、共用部の奥や別フロアにトイレが設置されている場合があります。

毎回長い距離を移動する必要があると、移動時間や従業員の負担が増えてしまいます。

また、トイレへ行くために毎回カードキーが必要になる、男女別トイレが別階にある、階段移動が必要でバリアフリー性が低い、エレベーターホール横で人目が気になってしまうなど、図面だけでは判断しづらい問題もありますので、必ず現地で確認しましょう。

特に小規模な賃貸テナントでは「専有部分内にトイレがあるか」「共用トイレか」によって使い勝手が大きく変わります。

専有トイレの場合、自社だけで利用できるため気兼ねなく使いやすい反面、契約内容や管理方法によっては清掃や消耗品管理を自社で行う必要があります。

一方、共用トイレは建物側で清掃・管理されていれば自社の管理負担を減らせるメリットがありますが、他テナントとの共有になるため、混雑や利用状況なども確認しておく必要があります。

また、オフィスレイアウトへの影響も見逃せません。

例えば、会議室へ向かう動線上にトイレがあると、来客と利用者が鉢合わせしやすくなります。

反対に、執務エリアから自然にアクセスできる位置にあると、動線がスムーズになります。

内見時には、実際に自分でトイレまで歩いてみることが重要です。

図面だけでは分からない「距離感」「人目」「音」「混雑しやすさ」などを確認できます。

賃貸オフィスは長期間利用するケースが多いため、毎日の小さなストレスを減らせる物件を選ぶことが重要です。

また、トイレの位置だけでなく「数」も重要です。

従業員数に対してトイレ数が不足していると、利用待ちが発生しやすくなります。

特に始業前や昼休み後など利用時間帯が重なるタイミングでは、不満につながりやすくなります。

例えば、10人程度の小規模オフィスでも、来客対応や外出前後が重なると、一時的に利用が集中することがあります。

トイレが1つしかない場合「使いたい時に使えない」という状況が起きやすくなることもあります。

また、トイレが故障した場合、代替設備がないと業務へ支障が出る可能性があります。

共用トイレであっても、清掃中や設備トラブル時に利用制限がかかるケースがあります。

厚生労働省の「事務所衛生基準規則」では、同時に就業する労働者数に応じた便房・便器数などの基準が定められています。

しかし、法令上の基準を満たしている場合でも、実際の使いやすさは従業員数や勤務スタイルによって異なります。

例えば、営業職中心で外出が多い会社と、コールセンターのように常時在席率が高い職場では、トイレの利用状況も異なるでしょう。

さらに、設備内容も重要です。

温水洗浄便座や自動水栓、非接触設備などを導入している賃貸オフィスもあります。

衛生面や快適性を重視する企業であれば、こうした設備の有無も確認しておきたいポイントです。

築古物件では配管設備の状態にも注意が必要です。

内装だけリフォームされていても、配管の状態によっては臭いや詰まりなどのトラブルにつながる可能性があります。

そのため、内見時には次のような点も確認しておきましょう。

・水の流れや水圧に問題がないか

・換気設備は十分か

・きれいに清掃されているか

・気になる臭いがしないか

・ペーパーホルダーや鍵が破損していないか

・洗面台周辺に水漏れ跡がないか

トイレは毎日利用する設備だからこそ、細かな使い勝手まで確認しておくことが働きやすいオフィス選びにつながります。

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賃貸オフィスや事務所を探す際、トイレは見落とされやすい設備ですが、実際には従業員の快適性や職場環境への満足感にも関わる重要なポイントです。

特に賃貸では、水回り設備の移設が難しいケースも多く、契約後に不満を感じても簡単には改善できません。

そのため、物件選びの段階でトイレの場所・数・設備・動線まで細かく確認することが重要です。

内見時には執務スペースだけを見るのではなく「毎日快適に利用できるか」という視点でトイレ環境もチェックしましょう。

長く使うオフィスだからこそ、日々の小さな使いやすさが、快適な職場環境づくりにつながります。

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専用駐車場がなくても安心！近隣コインパーキングとの提携方法

車で来られるお客様や車で通勤する従業員のために駐車場を用意したいけれど、費用や立地の都合でなかなか難しい――。

そんなときに選択肢として挙がるのが、周辺コインパーキングとの提携です。

要点まとめ

専用駐車を用意できない場合は？

専用駐車場を用意できないオフィス・店舗は、近隣コインパーキングの運営会社へ申し込み、サービスチケット・コインを利用する形で提携することで、来訪者の駐車料金を実際の利用分だけ負担できます。

１. 運営会社へ申し込み、サービスチケット・コインを利用して提携

２. 実際に利用した分だけのコスト管理

３. 駐車場の管理業務を減らせる

４. 提携前に距離・収容台数・チケットの期限を確認

どうやって提携すればよいのでしょうか。

詳しく解説していきます。

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  賃貸専門家：木原 一憲

  得意エリア：奈良市

コインパーキングとの提携といっても、ただ近くの駐車場を口頭で案内するだけではありません。

駐車にかかる料金をお店・会社側が負担することによって、お客様は実質的に無料で車を停められる――。

これが提携の基本的な考えかたです。

訪問者の側からすると、お店や会社自前の駐車場があるのとほぼ同じ感覚で車を停められるわけです。

お客様へは具体的に何を渡すかというと「サービスチケット」または「サービスコイン」と呼ばれる専用の引換券です。

現金そのものをお客様に手渡すのではなく、コインパーキングの料金支払い時に現金代わりとして使えるものを渡す形になるわけです。

引換券は1枚あたり100～200円ぐらいが一般的な料金設定で、電車の回数券に近いイメージです。

どのように提携するかと言いますと、まずは提携したいコインパーキングの運営会社に問い合わせ・申し込みをします。

そのあと担当者との打ち合わせを経てチケットやコインの内容・単価などを決定し、正式な契約を交わして料金を入金すると、チケット・コインが手元に届く流れです。

申し込んでからチケットが使えるようになるまで、最短でも数日はかかります。

必要になる時期から逆算して早めに動き出すのがポイントです。

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コインパーキングとの提携には、月極駐車場を借りたり自社で駐車スペースを持ったりする場合と比較して、いくつかはっきりとした利点があります。

１. 実際に使った分だけのコスト管理ができる

月極駐車場の場合、月あたり定額の賃料が発生し続けます。

どれだけ利用が少ない月であっても、たとえ使われない日があっても費用は変わらないため、利用者の少ない時期には割高感が出てしまいます。

コインパーキングとの提携であれば、渡したチケット・コインの枚数＝実際にかかったコストとなるため、余計な出費が生じません。

２. 来訪者を取りこぼすリスクを下げられる

遠方からわざわざ車で訪ねてきたお客様が、近くに駐車場が見つからず困った――。

こうした事態は、ビジネスの機会を逃すことに直結します。

提携コインパーキングの存在を明示しておくだけで、こうした取りこぼしを防ぎやすくなります。

３. 都市部や土地の確保が難しいエリアでも対応できる

自前で駐車場を持とうとすると、土地を購入したり賃貸したりが必要です。

都市部では土地そのものが限られていたり、あっても価格が高かったりすることも多く、現実的でないケースも出てきます。

既存のコインパーキングを活用することで、そうした制約を乗り越えることができます。

４. 駐車場の管理業務から切り離せる

自社管理の駐車場では、車上荒らしや接触事故といったトラブルが起きた際に対応を求められることがあります。

「責任を負いません」と表示していても、実際には対応に追われることが少なくないのが現実です。

コインパーキングであれば、そうしたトラブルはパーキング側の管理会社が窓口となって対処してくれるため、通常業務への影響を最小限に抑えられます。

５. 無断駐車のリスクがなくなる

自社管理の駐車場において、店舗やオフィスと関係のない車が無断で停まっているケースは悲しいかなよくあることです。

無断駐車のせいで本来停めるべきお客様や従業員が車を停められなくなるのは、機会損失に他なりません。

コインパーキングは出庫時に必ず精算が必要な仕組みのため、無断利用自体が起こりにくい構造になっています。

コインパーキングとの提携は利便性が高い一方、事前に確認しておくべき点もあります。

まず大切なのが、オフィスや事務所からの距離です。

駐車場からお店まで、徒歩でどれほどの距離があるかは、来訪者の利便性に直結します。

また、距離が離れすぎているとそもそも提携できないケースも少なくなく、目安としては、およそ半径200m以内が現実的な範囲とされています。

コインパーキングを検討する際は、徒歩での移動時間も含めてお客様の目線で判断しましょう。

次に確認したいのが、そのパーキングの収容可能台数です。

コインパーキングは自社専用ではなく、一般のドライバーも利用します。

「案内されたからコインパーキングに行ったのに満車だった」という事態になると、かえってお客様に不便をかけてしまいます。

車で訪れるお客様の平均的な人数と、パーキング側の収容可能台数を照らし合わせて、十分に対応できるかどうかを見極めることが重要です。

さらに、ほとんどのサービスチケットやコインには使用期限が設けられている点に注意しましょう。

まとめて沢山購入した結果、期限内に使い切れず無駄にしてしまうリスクもあるということです。

毎月の来客数の実績をもとに、適切な購入量を見定めるようにしましょう。

どれだけの人が駐車場を利用するかは時期や情勢などによって変動するものなので、定期的な見直しが有効です。

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いかがでしたでしょうか。

今回はオフィス・店舗とコインパーキングとの提携について見ていきました。

専用の駐車場を持てないオフィスや事務所にとって、近隣コインパーキングとの提携はコストと手間のバランスが取れた現実的な選択肢です。月極駐車場のように固定費がかかり続けるわけでもなく、自社管理に伴うトラブル対応を抱えるリスクも減らせます。

来訪者の利便性を確保しながら、支出は実際の利用分だけに絞れるのが最大の魅力といえるでしょう。

ただし、パーキングとオフィスの距離・収容台数・チケットの有効期限といった実務上の注意点は、提携前にしっかり確認しておくことが大切です。

まずはお近くのコインパーキングの運営会社に相談してみるところから始めてみましょう。

従業員専用の駐車場として活用する場合でも、費用の精算など手続きの手間が減って管理がしやすくなるメリットがありますよ。

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テナントの物件情報でよく見かけるフリーレントとは？

テナントや貸店舗の物件情報を見ていると、フリーレントと記載されていることがよくあります。

何となくわかっていても、詳しくは知らないという人もいるでしょう。

そこでテナントの物件情報でよく見かけるフリーレントのメリットやデメリットについて見ていきます。

要点まとめ

テナントのフリーレントとは？

フリーレントとは、入居後の数ヶ月間、賃料が無料になるテナントで、初期費用を抑えられる一方、途中解約の違約金や免除対象外の費用などの条件確認が必要です。

①入居後の数ヶ月間は賃料が無料になり、初期費用を抑えやすい

②浮いた費用を内装工事に充てることができ、少ない資金でも開業しやすい

③途中解約では違約金が発生する場合があるため、契約条件を確認する

④管理費などが免除対象外の場合や、設備利用が制限される場合がある

⑤ポータルサイトで検索するほか、一般的なテナントでフリーレント交渉をする方法もある

フリーレントと記載されているテナントを選べば、数ヶ月間賃料が無料になるので、開業資金が少なくても安心です。

ただし、2年以上の契約が義務化されている場合が多く、途中解約すると違約金が発生します。

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  賃貸専門家：内田紘一

  資　　　格：宅地建物取引士

フリーレントというのは、簡単に言えば入居してから数ヶ月の間、賃料が無料になるテナントのことです。

何ヶ月無料になるのかは、入居するテナントによって異なります。

なぜこのようなサービスが導入されているのかというと、お得なサービスを導入することによって、入居者をスムーズに探すためです。

近年は大幅な物価高によって国民の生活はかなり苦しくなっているので、数ヶ月とは言え賃料が無料になるのはありがたいサービスだと感じる人が多いのです。

しかし、フリーレントを導入しているテナントは、数がそれほど多くはありません。

以前に比べれば増えているのですが、念入りに探しても地域によっては全く見つからない可能性もあるので、最初からフリーレントテナントをメインに探していると、発見できない場合があるので注意しましょう。

不動産のポータルサイトを利用すると、短時間で効率的に見つけることができます。

フリーレントテナントを借りた場合、色々なメリットが得られます。

どのようなメリットがあるのかというと「初期費用を抑えることができる」「浮いた費用を内装工事に回せる」「開業費用が少なくても安心」などになります。

初期費用を抑えることができる

フリーレントテナントを借りたときの最大のメリットだと言っても過言ではないのが初期費用を抑えることができる点でしょう。

最近は誰でも気軽に起業が可能になっていますが、起業するには多少なりともお金に余裕がなければいけません。

しかし、フリーレントテナントを借りれば、本来支払わなければいけない賃料の数ヶ月分が無料になるので、その分内装工事に充てることができます。

どれくらい抑えられるのかは、借りるテナントによって異なります。

浮いた費用を内装工事に回せる

テナントを借りる場合、賃貸住宅と違って内装工事を行うケースが一般的です。

内装工事をするにもお金がかかってしまうので、業種によっては痛い出費になる場合もあります。

しかし、フリーレントテナントを借りれば、本来支払わなければいけない賃料の数ヶ月分が無料になるので、その分内装工事に充てることができます。

テナント物件は賃貸住宅に比べて賃料も高い場合が多いので、数ヶ月分でも無料になればかなり助かるという人も多いでしょう。

開業費用が少なくても安心

自分で開業しようと思っていても、費用が少なくて断念する人もいます。

しかし、フリーレントテナントを借りることによって初期費用を抑えることができるため、少ない資金でも気軽に開業しやすくなるのです。

開業して間もなくは収入が安定しないこともあるので、少ない資金で開業しやすくなる点も大きなメリットだと言えるでしょう。

入居してから数ヶ月間賃料が無料になるというメリットがあるフリーレントテナントですが、メリットだけではなくデメリットも存在しています。

主なデメリットとしては「途中解約をすると違約金が発生する」「免除対象外になる費用もある」「テナントによっては設備利用が制限されることがある」以上が挙げられます。

途中解約をすると違約金が発生する

フリーレントテナントは、ただ家賃が数ヶ月無料になるというわけではありません。

家賃が数ヶ月無料になる代わりに、最低2年以上の契約を義務化するという条件付きで行われているサービスなのです。

大半のフリーレント物件は、2年以上の契約が義務化されているのですが、必ずしも2年というわけではありません。

そのため、条件は必ず確認してから借りるようにしましょう。

ちなみに2年以上の契約が義務化されているテナントを借りた場合、2年未満で退去すると違約金が発生します。

どんな理由であっても、違約金が免除されるケースはまずありません。

どこのテナントを借りても、違約金は同じ金額ではありませんが、大体無料になっていた期間の分を支払わなければいけなくなるのが一般的です。

例えば3ヶ月間無料になるテナントを借りた場合に、2年未満で退去すると、3ヶ月分の賃料を支払う必要が出てきます。

免除対象外になる費用もある

フリーレントテナントは、確かに数ヶ月分の家賃を支払わずに済むお得なテナントであることは間違いありません。

しかし、テナント物件も賃貸住宅のように、家賃以外にも管理費などの費用が発生する場合があります。

このような場合、賃料は確かに無料になるのですが、管理費の支払い義務は発生することが多いのです。

そのため、完全に支払いが0になるのか、他に支払う必要があるのか事前に確認しておきましょう。

テナントによっては設備利用が制限されることがある

テナント物件にも色々とあるので、フリーレントが適用されているテナントの中には、フリーレントの期間中設備の利用が制限されていることもあります。

フリーレントテナントを借りる前に、設備の利用に制限があるかどうかも確認をしておくべきでしょう。

後から知って仕事に支障が出ては意味がありません。

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入居後数ヶ月間の賃料が無料になるフリーレントテナントですが、どれくらいの期間無料になることが多いのかというと「50坪以下であれば1ヶ月から3ヶ月」「50坪を超えていれば3ヶ月から半年」このようなケースが多いと言えるでしょう。

もちろん必ずしもこのような条件というわけではないので、きちんと確認しておきましょう。

50坪以下であれば1ヶ月から3ヶ月

フリーレントテナントでは、50坪以下の比較的小さな物件を借りた場合、賃料が無料になる期間は1ヶ月から3ヶ月が相場となっています。

もちろんもっと長い期間無料になる物件もありますが、相場を知っておくことも大切です。

比較的小規模なテナントでは、賃料が無料になる期間は比較的短くなります。

50坪を超えていれば3ヶ月から半年

50坪を超えるような大きめのフリーレントテナントを借りた場合、賃料が無料になる期間は3ヶ月から半年が相場です。

小さなテナントに比べると、賃料が無料になる期間は長めになっていることが多いですが、物件によってはもっと短いこともあります。

なぜ広いテナントの方が、無料になる期間が長いのかというと、その分賃料が高くなるからです。

フリーレントテナントは、昔に比べれば増えてきたのですが、全体的にはまだ少なくなっています。

そのため、効率的な探し方を知っておくべきでしょう。

主な探し方としては「不動産のポータルサイトで検索」するのが一般的ですが「フリーレントの交渉をすることも可能」です。

不動産のポータルサイトで検索

数が少ないフリーレントテナントを探す場合、現在ではインターネットを利用した方法が最も効率的です。

賃貸住宅を探すときと同じように、不動産のポータルサイトを利用することで、自分が借りたい条件にマッチしているテナントを素早く探すことができるでしょう。

不動産のポータルサイトはたくさん存在しているので、1つのサイトだけを利用するのではなく、複数のサイトを使って探すことで、より発見できる確率が高くなります。

フリーレントの交渉をすることも可能

現在でもまだ数が少ないフリーレントテナントを探そうと思っても、場所によってはなかなか見つけられない可能性もあります。

そんなときには一般的なテナント物件を探し、フリーレント交渉をすることもできます。

もちろん交渉したからと言って、必ずフリーレント付きにしてくれるとは限りません。

交渉に応じてもらいやすいポイントは、

・築年数が長い

・不便な場所にテナントがある

・空室が多い

このような条件のテナントだと、入居者が少なくなる傾向にあります。

そのため、フリーレント交渉を持ちかけたときにも応じてもらいやすくなるのです。

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今回はフリーレントとは何なのか、どのようなメリットやデメリットがあるのかについて紹介してきました。

これからフリーレントが付いているテナントを探したいと考えている人は、参考にしてみてください。

起業するにあたって資金が少ない、最初から十分な収入が得られない可能性が高い場合などは、入居して数ヶ月間賃料が無料になるフリーレントテナントがおすすめです。

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賃貸オフィスの更新と中途解約を分かりやすく解説

賃貸オフィスの契約には、契約期間が設けられています。

その期間が終わったあとも使い続けたいのか、あるいは期間の途中でも退去しなければならない事情が生じることもあるかもしれません。

それらの場合どうすればよいのでしょうか。

要点まとめ

オフィス契約は更新できる？

オフィス契約を更新できるかは契約形態によって異なり、中途解約については契約書の特別条項や解約条件を確認する必要があります。

①普通借家契約には更新の仕組みがあるため、契約期間や更新条件を確認

②定期借家契約は更新されず期間満了で終了し、継続には再契約が必要

③解約予告期間・違約金・特別条項を中途解約や移転を決める前に確認

上記の要点を含めて、詳しく解説していきます。

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  賃貸専門家：古川 真史

  資　　　格：宅地建物取引士・賃貸不動産経営管理士

普通借家契約とは、期間が終了した後も「更新」をして契約を継続できる形の取り決めです。

テナント側が引き続き利用を希望した場合、オーナー側は「正当な理由」を示せない限り、その申し出を断ることができません。

そのため、貸主と借主、どちらかから解約の連絡がなければ、自動的に契約更新され続ける仕組みになっているケースも少なくありません。

法律上、契約期間に上限はありません。

数十年単位の設定も可能ですが、実態としては2～3年で設定されるパターンが多いようです。

一方で、1年を下回る期間を設定した場合は注意が必要です。

借地借家法という法律の規定によって、これは「期間の定めのない賃貸借契約」として扱われます。

その場合、貸主・借主どちらの側からも、いつでも解約を申し出られる状態になります。

ちなみに、更新のタイミングで家賃などの条件を変更したいと考えている場合、貸主・借主ともに申し出ることができ、合意が取れれば新しい条件のもとで契約が更新されます（いわゆる「合意更新」）。

仮に条件交渉がまとまらなかったとしても、テナントが賃料を支払い、オーナーがそれを受け取り続けている状況であれば、契約は自然に終了することはありません。

長くオフィスを使い続けたい、あるいは使う期間がとくに決まっていないテナントにとって、普通借家契約は安心感ある選択肢と言えるでしょう。

定期借家契約は、あらかじめ決められた期間が終了した時点で契約が完結する形の取り決めです。

その名のとおり「定期」で終わる性質を持ち、普通借家契約のような「更新」の制度はありません。

契約期間に上限・下限のルールはないため、自由に設定できますが、期間の満了と同時に契約関係は終了します。

ただし、同じ物件にそのまま居続けたい場合、貸主と借主が話し合いの末に合意できれば「再契約」という形で新たに契約を結ぶことは可能です。

その際、再契約料などの追加費用を求められる場合もあるため、あらかじめ確認しておく必要があります。

定期借家契約は、期間の途中で退去したくなったとしても、基本的には中途解約が認められていません。

契約が満了するまでは賃料を支払い続ける義務が続きます。

さらに、満了後に再契約が認められなければその時点で退去しなければならないため、テナント側にとっては少し縛りの多い契約といえるでしょう。

こうした特性から、定期借家契約を締結する際には、更新がない旨を記した書面を貸主が別途作成・交付する決まりになっています。

この書類は契約書とは別物です。

書面の交付や説明が不十分であった場合、法的に問題となることもあるため、テナント側も書類の内容をきちんと確認しておくことが大切です。

事業環境の変化や移転の計画などで、契約期間の途中に解約が必要になることもあります。

その際に確認しておきたいのが、契約形態ごとの違いと、契約書に盛り込まれた「特別条項」の内容です。

契約形態や状況別に注意点を見ていきましょう。

普通借家契約の場合

テナント側からの中途解約は、原則としていつでも申し入れ可能です。

ただし、実際の契約書には特別条項として制限が加えられているケースが多く見られます。

よくあるのは「退去希望日の○ヶ月前までに通知する」という予告期間の設定です。

また、中途解約に際して違約金の支払いが発生するようになっている場合もあります。

こうした制限は、どんなタイミングでもすぐ中途解約できてしまうと、オーナー側の経営にとってきわめて不利であることから設けられています。

テナント側としても、契約を結ぶ前にこうした条項をしっかり読み込んでおくことが重要です。

定期借家契約の場合

こちらは原則として中途解約が認められておらず、万が一途中で解約を行った場合も、違約金が発生するのが一般的です。

ですが、特別条項として中途解約を認める旨の記載があれば、その条件の範囲で解約が可能です。

契約の残り期間がわずかであれば違約金なしで解約できるような条件を、契約前の交渉で入れてもらえる可能性もあります。

内容次第では交渉の余地があることも覚えておきましょう。

貸主側から解約を求められた場合

普通借家契約・定期借家契約のいずれであっても、オーナー側のほうから一方的に解約を通知するためには「正当な事由」が必要です。

代表的なのは、テナントによる禁止事項の違反や、長期間にわたる賃料の不払いといったケースです。

また、通知から実際の退去までに一定の猶予を設けることも義務とされているため、翌日中に明け渡しを迫られるような事態は基本的にありません。

とはいえ、貸主としてはそもそも契約内容をしっかりと守り、こうした通知を受けない状況を保つことが最善です。

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いかがでしたでしょうか。

今回は賃貸オフィスに関して、契約形態ごとの更新や中途契約について見ていきました。

賃貸オフィスの契約は「普通借家契約」か「定期借家契約」かによって、更新・解約のルールが根本から異なります。

そこに特別条項が加わると、さらに条件は細かく変わってきます。

一見ややこしく感じるかもしれませんが、ポイントを押さえてしまえば難しい話ではありません。

「自分が結ぼうとしている契約はどちらのタイプか」「特別条項にはどんな条件があるか」——

この2点さえしっかり確認しておけば、いざというときも焦らず対応できるはずです。

契約書をきちんと読み込んでおくことは、安心してオフィスを使い続けるための、いちばんシンプルな備えといえるでしょう。

奈良のテナント物件をお探しであれば『賃貸のマサキ』の「店舗・テナントナビ」をご利用ください。

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隣のテナントは選べない？賃貸で失敗しないための確認ポイントと注意点を解説

賃貸テナント物件を探すとき、多くの人は家賃や立地、広さ、駅からの距離といった分かりやすい条件を優先します。

もちろんそれらは重要ですが、見落とされがちなのが「隣のテナント」です。

特に店舗や事務所として賃貸を検討している場合、この要素は思っている以上に影響が大きくなります。

隣にどんな業種が入っているか、どんな人が出入りしているかによって、集客や働きやすさが変わるからです。

ただし現実として、隣のテナントは自分で選べないことがほとんどです。

それでも確認すべき理由があります。

要点まとめ

隣のテナント選びで失敗しないポイント

隣のテナントは自分で選べませんが、業種・契約条件・周辺環境を事前に確認することで、入居後のミスマッチや後悔を防ぎやすくなります。

①隣のテナントは選べないため事前確認が重要

②契約条件や営業ルールから建物の運営方針を確認

③内見では隣の業種・営業時間・周辺環境・共用部を確認

今回は賃貸における隣のテナントの重要性と、具体的な確認ポイントを分かりやすく解説します。

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• 物件リクエスト

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• テナント情報に詳しいプロのポイント

  賃貸専門家：吉田 政孝

  不動産キャリア：23年

まず前提として、賃貸物件では隣のテナントを自分の意思で決めることはできません。

どの区画にどの業種が入るかは、オーナーや管理会社が判断するためです。

たとえば、契約時に隣が空室だった場合、どんな店舗が入るかは後から決まります。

つまり、入居後に環境が変わる可能性は常にあります。

この点を理解していないと「こんなはずじゃなかった」と感じる原因になります。

静かな環境を想定していたのに、人の出入りが多い店舗が入ってきたり、営業時間が大きく異なる店舗が入ることで生活リズムや仕事に影響が出ることもあります。

だからこそ重要なのは「選べないから仕方ない」と考えるのではなく、「選べないからこそ事前に確認する」という姿勢です。

今の状況だけでなく、今後どう変わる可能性があるかまで意識することが、賃貸選びでは欠かせません。

隣のテナントは単なる「隣人」ではなく、環境の一部として考える必要があります。

特に店舗の場合、その影響は売上や集客に直結します。

たとえば、同じような客層をターゲットにしたお店が近くにあると、相乗効果が生まれやすくなります。

美容室の近くにネイルサロンがある、カフェの近くに雑貨店がある、といった組み合わせは、お客様の回遊を生みやすくなります。

一方で、相性が良くないケースもあります。

落ち着いた空間を提供したい店舗の隣に、音やにおいが強い業種が入ると、お客様が長居しにくくなることがあります。

また、客層が大きく異なると、建物全体の雰囲気がちぐはぐになり、入りづらさにつながることもあります。

さらに、事務所利用であっても影響は無視できません。

騒音や人の出入り、共用部の使われ方によって、仕事のしやすさや来客時の印象が変わるためです。

このように、隣のテナントは目に見えにくい部分で影響を与えるため、軽く考えない方が安全です。

隣のテナントは自分では選べません。

しかし、それを理由に確認を怠ると、後から調整できない問題に直面する可能性があります。

重要なのは、「隣が何か」ではなく「その環境で自分の目的が達成できるか」です。

競合が近くにあることをプラスと考えるかマイナスと考えるかは、業種や戦略によって変わります。

また、にぎやかな環境が集客につながる場合もあれば、静かな環境が必要な場合もあります。

どちらが正しいということではなく、自分の考え方やビジネスモデルに合っているかどうかが判断基準になります。

そのためには、物件を見る前に自分の方向性を整理しておくことが重要です。

ターゲット層や提供したい価値が明確であれば、隣のテナントとの相性も判断しやすくなります。

賃貸物件では、契約時に業種や営業内容について一定の制限が設けられていることがあります。

これはトラブル防止や建物の価値維持のために行われるものです。

たとえば、「同じ業種は入れない」「深夜営業は禁止」「においが強い業種は不可」といったルールです。

これらは単独で決まっているわけではなく、すでに入っているテナントとのバランスを考えて設定されています。

つまり、契約条件を見ることで、その建物がどのような方向性で運営されているかが分かります。

落ち着いた環境を重視しているのか、にぎわいを重視しているのかによって、今後入るテナントの傾向もある程度予測できます。

また、自分の業種が問題なく入れるかだけでなく、「将来的にどんなテナントが入りそうか」という視点も重要です。

管理会社に聞けば、過去の傾向や募集条件からある程度の見通しを教えてもらえる場合もあります。

こうした情報を事前に集めておくことで、入居後のギャップを減らすことができます。

内見では室内の広さや設備だけで判断するのではなく、「その場所で実際に営業・生活できるか」という視点で周囲まで確認することが重要です。

特に隣のテナントについては、表面的な情報だけでなく、実際の使われ方まで踏み込んで見る必要があります。

まず確認したいのが、隣や同じフロアに入っているテナントの業種と営業スタイルです。

とえば飲食店であれば、ランチ中心なのか夜営業がメインなのかによって人の流れは大きく変わります。

実際に現地に立って、どの時間帯に人が増えるのか、行列ができるのか、逆に閑散としているのかを観察すると、よりリアルな状況が見えてきます。

また、換気扇の位置やにおいの広がり方、音楽や話し声のボリュームなども、その場でしか分からない重要な判断材料です。

次に注目すべきは、共用部分の管理状態です。

エントランスや廊下、階段、ゴミ置き場などを見て、清掃が行き届いているか、物が放置されていないかを確認します。

たとえば、看板が乱雑に置かれていたり、チラシが散乱していたりする場合、管理が緩い可能性があります。

れは単なる見た目の問題ではなく、テナント同士のルールが守られていない可能性や、将来的なトラブルの起きやすさにも関係します。

時間帯や曜日を変えて複数回訪れることをおすすめします。

日の昼間は落ち着いていても、夜になると飲食店の利用客で騒がしくなるケースは珍しくありません。

逆に、休日に人通りが増えるエリアもあります。

一度の内見だけでは見えない「変化」を確認することで、実際の利用イメージとのズレを防げます。

また、建物の外に出て周辺環境も確認しておくと判断の精度が上がります。

通行量が多いのか少ないのか、どのような年齢層の人が歩いているのか、近くにどんな店舗が並んでいるのかを見ることで、自分のターゲットと合っているかが分かります。

たとえば、オフィス街なのか住宅地なのかによって、求められる業種や営業時間は大きく異なります。

加えて、不動産会社や管理会社に直接質問することも有効です。

「隣のテナントはどのくらいの頻度で入れ替わっているか」「過去にトラブルはあったか」「空室にはどのような業種を募集しているか」などを聞くことで、現地だけでは分からない情報を補えます。

このように、内見は単なる確認作業ではなく、実際にそこで運営している状態を想像するための重要な機会です。

隣のテナントを含めた環境を具体的に把握しておくことで、入居後のギャップを大きく減らすことができます。

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賃貸物件は、部屋や区画だけを見て決めるものではありません。

周囲の環境、特に隣のテナントは、実際に使い始めてからの満足度に大きく関わります。

隣のテナントは選べないものですが、確認することはできます。

現在の状況だけでなく、将来的な変化も含めて考えることで、より納得感のある選択ができるようになります。

結果として、入居後のストレスや後悔を減らすことにつながります。

賃貸を検討する際は、ぜひ「隣に何があるか」という視点も加えて判断してみてください。

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テナント物件の共用部分はどこまで使用してよいのか

テナント物件にも賃貸住宅と同じように共用部分が存在しています。

通常共用部分に物を置くなどの行為は禁止されていますが、テナント物件ではどこまで自由に使用できるのか気になる人も多いと思うので、詳しく見ていきたいと思います。

要点まとめ

テナント共用部分は使える？

テナント物件の共用部分は自由に使用できず、使用する場合は契約書を確認し、管理会社や建物の所有者の許可が必要です。

①共用部分は自由に使用できない

②看板・ポスター・椅子は許可なく設置できない

③契約書の内容を事前に確認する

④管理会社や建物の所有者の許可を得る

⑤避難経路や通行の妨げにならないよう配慮する

テナント物件にある共用部分に看板やポスターなどを設置したい場合、必ず管理会社や建物の所有者の許可を得る必要があります。

契約書も必ず確認しておきましょう。

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• 物件リクエスト

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• テナント情報に詳しいプロのポイント

  賃貸専門家：安達竜哉

  資　　　格：宅地建物取引士・賃貸不動産経営管理士

テナント物件の共用部分は存在していますが、どこの部分が共用スペースなのかをまず知らなければ意味がありません。

共用部分は「エントランス」「廊下」「エレベーターや階段」「建物の外の敷地」になります。

エントランス

建物の入口やその周辺にある広い空間をエントランスと言いますが、エントランスは共用部分になります。

しかも建物へ出入りをするところなので、物を置くと出入り口が狭くなってしまい、災害時の避難に影響が出る可能性もあります。

エントランスは人が出入りする部分であるため、看板やポスターを設置すれば人の目に留まりやすいのですが、勝手に物を置いたり設置したりしてはいけません。

廊下

室内にも廊下は存在していますが、エントランスと部屋を結ぶ通路も廊下と呼びます。

室内は占有スペースであるため、自由に物を置くことができるのですが、共用部分の廊下には勝手に物を置いてはいけません。

廊下は比較的狭い場合が多く、物を置くと人が通りにくくなる場合が殆どです。

物を置く場合は必ず許可をもらい、許可が下りても通行を妨げないように配慮する必要があります。

エレベーターや階段

エレベーターや階段も共用部分になるので、当然物を勝手に置くことはできません。

エレベーターや階段に関しては、物を勝手に置く人は少ないです。

しかし、全くいないというわけではないので、物を置いてはいけないスペースであるということは覚えておきましょう。

建物の外の敷地

テナント物件の場合、建物から出ればすぐに道路と接している物件も多く存在しています。

しかし、住宅の庭のような感じで建物の外にもスペースが設けられている物件もあります。

基本的に室内を除く場所は共用スペースになるので、建物の外で人通りを妨げない場所であっても物を置くことはできなくなっています。

テナントを借りたときに、よくわからずに行ってしまう行為があります。

それは「看板やポスターを設置する」「椅子などの休憩スペースを設置する」などですが、無許可で行うと撤去指示が出るだけではなく、信頼を失う可能性もあるので注意しましょう。

看板やポスターを設置する

テナントを借りる目的は、会社や商店、飲食店などを経営する場合が一般的です。

そのため、できるだけ多くの人の目に留まるように、看板やポスターを共用部分に設置してしまうことがあります。

人が通れるスペースは十分確保してあるから、テナント物件なので宣伝目的で設置する分には問題ないと勘違いする人もいるでしょうが、共用部分には勝手に物を設置してはいけないのです。

どうしても共用部分に看板やポスターを設置したいのであれば、まず借りている物件を管理している管理会社や所有者に連絡をして、許可をもらってからでなければいけません。

借りる前にきちんと質問をしておき、許可が下りていれば問題ありませんし、契約書に記載されていれば問題ありませんが、基本的には勝手に物を置くことはできないということを覚えておきましょう。

椅子などの休憩スペースを設置する

テナント物件の中には、やむを得ずサービスを提供するまで待ってもらう必要が出てくる可能性があります。

例えば飲食店であれば満席なのでしばらく室外で待ってもらう、医療機関であれば診察の時間が来るまで外で待ってもらうなどです。

このような場合、待っている人に負担をかけないように椅子を設置して、自由に座って待てるように配慮するという人もいるでしょう。

占有区間に設置する分には問題ありませんが、共用部分に設置をしてはいけません。

サービスを充実させるという正当な目的であってもダメなものはダメなので、必ず管理会社や所有者の許可をもらってから設置しましょう。

許可が下りれば設置しても問題はありませんが、通行の邪魔にならないように配慮する必要はあります。

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• 物件リクエスト

共用部分に看板やポスターなどを設置するためには、事前に管理会社や所有者から許可を得る必要があります。

しかし、許可をもらったからと言って、何でも置いてよいわけではありません。

そこで共用部分について今一度確認しておくべきことがあります。

それは「置いてよい物と置いてはいけない物の確認」「置ける物の数」この2点は最低確認しておくべきでしょう。

置いてよい物と置いてはいけない物の確認

基本的に共用部分に関しては、私物を置いてはいけないことになっている場合が多いです。

しかし、宣伝のために使用する物や、サービスの質を高めるためにどうしても置きたい物がある場合も珍しくはありません。

そこで置いてよい物と置いてはいけない物をしっかりと確認することです。

基本的にはどのような私物であっても置いてはいけないのですが、契約書に設置してもよいと書かれていた場合、管理会社や建物の所有者から許可を得ている物は置いても問題ありません。

それ以外の物は置いてはいけないと思ってよいでしょう。

置ける物の数

管理会社や建物の所有者から置いてもよいと許可をもらっていても、無制限に設置してよいわけではありません。

例えば看板を設置してもよいという許可をもらったとしましょう。

しかし、看板を多数設置したり、通行を妨げるような設置方法はトラブルに繋がるので絶対にやめるべきです。

許可を得ていても、基本的には1つまでの設置、通行の邪魔にならないように配慮することは必要不可欠だと思っておきましょう。

テナント物件で共用部分に関するトラブルを回避するには「共用部分に置きたい物や数量を確認する」「契約書を確認する」「管理会社や所有者に許可をもらう」「避難経路を妨げていないか確認する」これらをしっかりと実践することで、トラブルを回避できる確率を大きく下げることができるでしょう。

共用部分に置きたい物や数量を確認する

共用部分に物を置くためには、管理会社や建物の所有者から許可を得る必要があります。

その際に重要なのが、何をどれだけ置きたいのかを明確にすることです。

例えばテナントの入口に設置型の看板を1つ置きたい、テナントのドアにポスターを2枚貼りたいなどです。

置く場所や数量、何を置きたいのかを明確にしておかないと、許可がスムーズに下りないこともあります。

契約書を確認する

テナント物件を借りるときにも、必ず契約書を交わします。

借りたテナント物件によっては、契約書に共用部分の設置物について書かれている可能性もあります。

書かれていなければ、契約書を交わすときに聞いておくとよいでしょう。

書かれていればしっかりと内容を確認し、契約書に記載されていることを守って設置します。

管理会社や所有者に許可をもらう

テナント物件の共用部分に私物を設置する場合、必ず行うべきことが管理会社や建物の所有者から許可をもらうことです。

そうすればトラブルになる可能性は低いですし、他の人から指摘されたとしても、管理会社や建物の所有者から許可をもらって設置していると告げれば問題ありません。

避難経路を妨げていないか確認する

テナント物件の共用部分に物を置いてはいけない1番の理由は、共用部分は人が通行するためのスペースであると同時に、避難経路になっている場合が多いからです。

例えば共用部分である階段に物を置いた場合、災害が発生してエレベーターが使用できなくなり、階段の利用を余儀なくされたときに通行の妨げになります。

物にぶつかってケガをする可能性もあるので、たとえ物を置く許可が下りても、避難経路の妨げになっていないか必ず確認してから置くようにしましょう。

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今回はテナント物件の共用部分に物を勝手に置いてはいけないということ、どうしても物を置きたい場合には、契約書の確認や管理会社、所有者の許可をもらってから設置する必要があることについて紹介しました。

きちんと許可をもらうことで、トラブルを回避することができます。また、通行の妨げにならないように配慮する必要もあります。

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「前のテナントの退去理由」が知りたいけど聞いてもいいの？上手に聞く方法も解説

新しくお店を持つ、または事務所を構えるために物件を探し、ようやく条件に合う物件を発見！でも、契約を決める前に聞けるなら聞きたい。

「前に入ってたお店、なんで辞めたんだろう？」確かに気になります。

でも聞いていいのかどうか？悩むところでもありますよね。

この疑問について、まずは結論から書きます。

一般のお部屋物件で「前の借主が退去した理由」を聞くのは勇気がいるし、聞く人も多くはないと思います。

でも、テナント物件を借りる場合はむしろ今後の事業展開を考える上でむしろ聞いておくほうがいいでしょう。

要点まとめ

前テナントの退去理由は聞ける？

前テナントの退去理由は、事業展開のヒントやリスク回避につながるため、契約前に確認しておくと安心です。

①退去理由は事業展開のヒントとして活用できる

②騒音・設備・人通りなどのリスク回避につながる

③短期退去や同業種が続かない場合は交渉材料になる可能性がある

④退去理由だけに頼らず、周辺環境や建物管理も確認する

⑤個人情報に配慮し、事業計画の参考として丁寧に聞くことが大切

秘密保持や個人情報保護の観点で、すべて教えてもらえるとは限りません。

ですが、聞き方を工夫することで、ある程度の退去理由は聞き出せる可能性はあります。

• 

• テナント情報に詳しいプロのポイント

  賃貸専門家：木原 一憲

  得意エリア：奈良市

実は、前のテナントの退去理由には、その物件の「表に出にくい問題点」を表していることがあります。

たとえば

・人通りが想定より少なかった

・騒音・振動でクレームが多かった

・排水・臭いなど設備トラブル

・家賃と売上のバランスが合わなかった

もしこのようなことを知ることができたら、内容がネガティブでもポジティブに変えることができるかもしれません。

退去理由を聞いておくことには、3つのメリットがあります。

①事業展開のヒントになる

②事業展開においてリスク回避のヒントも得られる

③賃貸契約において交渉の材料にできる

次の項目からは「上記のメリットを活用する具体的な方法」について解説します。

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例えば退去理由が「人通りが少なかった」としましょう。

ならばこの物件では「人通りが少ないほうがいい」事業または「人通りの多い少ないが関係のない」事業であればその理由は弱点にはなりません。

同じ“弱点”でも業種によっては強みに変わります。

人通りが少ないなら、来店するのに人目が気になるような業種で事業展開することを検討できます。

例えば心療内科のクリニックや美容整形外科などはむしろ、人目につきにくい立地のほうが客足が期待できるとも考えられます。

また、予約制・紹介制ビジネスであれば、物件の周辺の人通りの多い少ないを考える必要がなくなります。

近年の傾向としては、SNSで事業コンセプトや世界観を構築し顧客を確保、開店日を告知して集客をする戦略をとる方が増えています。

上記の理由を例に考えていきましょう。

次に「騒音・振動でクレームが多かった」について。

これらのクレームを避けられる事業を検討することでリスク回避できます。

大きな音を出さなくてもいい事業や来店客が静かに過ごすことを目的とする事業（例：リラクゼーション、整体、コワーキングスペースなど）ならば検討可能ではないでしょうか。

「排水・臭いなど設備トラブル」は飲食店を経営するなら致命的な弱点となりますが、物販または事務所として利用するならリカバリー可能な範囲として対応できるかもしれません（もちろん、程度によりますが）。

前のテナントが失敗したからといって、自分も失敗するとは限りません。

前のテナントの借主が短期間で退去していたり、同じ業種が続かない等の理由であれば、テナントの貸主も物件を持て余している可能性があります。

無理な内容でなければ、家賃や敷金などの値下げ等の交渉ができる可能性も出てくるかもしれません。

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不動産会社に、前のテナントの退去理由を聞き出せたとしても、実際は退去理由がすべてではありません。

また、前のテナントも理由のすべてを話していない可能性もあります。

もし、物件にマイナスとなるポイントがあったとしたら、それは自分で確認しなければなりません。

では何をチェックすればいいでしょうか。

【チェック項目例】

・周辺に競合がいるか、またその強さ

・時間帯別の人通り（昼と夜の違い）人通りの年齢、男女比など。

・ゴミ出し・搬入動線

・近隣住民・クレームリスク

・建物の管理状態、特に共用部の清潔感などはチェックすべし

表面に表れた「退去理由」だけでなく、上記の退去理由に現れないチェックも同時にしておきましょう。

不動産会社に退去理由を聞いてみても、守秘義務・個人情報の関係で話せる範囲にとどまり、正直に全部話してもらえることはそう多くありません。

それでも、個人情報等に触れない程度にでも情報がもらえたら、そこからヒントを得ることができるでしょう。

また、もらえる情報量は聞き方ひとつで変わることもあります。

直接的な理由をストレートに聞くとNGになりがちですが「傾向としてどうか」と聞いてみると教えてもらえることも。

この場合聞けるのはあくまで「傾向」なので該当物件の話とは限りませんが、ヒントとしての情報を得ることは可能かもしれません。

では具体的にどう聞くと、失礼にならずに、上手に情報を引き出せるかについてですが、まずは誠心誠意、丁寧に尋ねてみるのがいいでしょう。

「今後の事業計画の参考にしたいので、もし差し支えなければですが、前のテナントさんの退去理由を教えていただけますか？」

傾向を聞いてみる場合は「後学のためにお伺いしたいのですが、一般的に、テナントさんの退去理由にはどういった傾向がありますか？」

と質問したうえで、当該物件の特徴の場合はどうかを聞いてみるのも方法です。

あくまで「興味津々さ」を出さず、さりげなく質問を投げかけるのもポイントです。

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テナント物件を選ぶうえで、前のテナントの退去理由は「弱点」ではなく「ヒント」として活用できる情報です。

事業の方向性によっては弱点が強みに変わることもあり、リスク回避や条件交渉にもつながる可能性があります。

一方で、得られる情報には限りがあるため、自身での確認や多角的な視点も欠かせません。

情報を上手に引き出し、冷静に見極めることが、納得のいく物件選びへの第一歩といえるでしょう。

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テナント契約は個人名義と法人名義のどっち？違いと選び方を解説

これからテナント契約をしたいと考えている方の中には、個人名義と法人名義のどちらを選択した方が良いのか、法人名義で契約するために個人事業主から法人化した方が良いのか、迷っている方もおられるかもしれません。

要点まとめ

テナント契約はどっち？

早く契約したい・初期費用を抑えたい場合は個人名義、信用力や税務面を重視する場合は法人名義が向いています。

① 個人名義は法人登記を待たずに契約を進めやすい

② 法人名義は信用力が高い場合に審査で有利になることがある

③ 個人名義は初期費用を抑えやすい

④ 法人名義は事業用契約であることを示しやすい

⑤ 法人化は所得600万円超を目安に専門家へ相談して判断する

この記事では、個人名義と法人名義のテナント契約ではどんな違いがあるのか、状況に応じたおすすめなどについて、詳しく解説していきます。

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• テナント情報に詳しいプロのポイント

  賃貸専門家：内田紘一

  資　　　格：宅地建物取引士

個人名義と法人名義のテナント契約にはそれぞれメリット・デメリットがあり、どちらを選んだ方がいいかはその時の状況などによって異なります。

まずはご自身の状況と照らし合わせて、どちらを選択する方がいいのか検討してみてください。

法人名義

メリット

・法人の信用力が高い場合は契約や審査で有利になる

法人の信用力が高ければ、個人名義で審査を受けるよりもスムーズに進んだり、連帯保証人が不要になったりするケースもあります。

・税務署に物件の用途について要らぬ疑いをかけられにくい

法人名義での契約でも個人名義の契約でも、テナントの賃料は経費計上することが可能です。

しかし、個人名義で物件を借りる場合、本当に物件を仕事のために利用しているのか、税務署に疑われてしまう可能性があります。

法人名義の契約であれば、事業用に物件を契約していることを証明しやすくなります。

デメリット

・法人登記が完了するまではテナント契約ができない

法人登記申請自体は一日でできますが、準備にかかる期間も含めると、株式会社の場合は約3週間、合同会社の場合は約2週間、手続き完了までに時間がかかります。

この手続きが完了するまでは、法人名義でテナント契約をすることができません。

法人登記が完了していないものの、すでに気に入っている物件があり、どうしてもその物件を契約したい場合は、個人名義で契約することも考えられます。

法人登記の際は、一旦自宅住所を会社の住所（本店所在地）として登録することも可能ですが、その後契約したテナントの住所に登記変更する場合、管轄内移転の場合は3万円、管轄外移転の場合は6万円の登録免許税がかかってしまいます。

これを避けるためにも、一旦個人名義で契約することはおすすめの方法です。

その場合、後日トラブルになることを避けるために、法人設立後に法人名義に変更する予定であることを不動産会社に伝えることを忘れないようにしてください。

・法人設立直後の場合等は審査に通りにくい

法人設立直後など安定した売り上げが見込めるかがわからないケースでは、賃貸オーナーが「賃料が回収できないのではないか」と不安を抱きやすく、審査に落ちてしまう場合があります。

保証会社を利用したり、敷金を多めに支払ったり（通常の敷金に、賃料2～4ヶ月程度を追加）することで審査に通る場合もありますが、もし審査に落ちてしまっても、その理由は基本的に教えてもらうことはできません。

個人名義と法人名義、どちらの方が審査に通る可能性が高そうか、不動産会社にそれとなく確認してみて、判断材料の一つにすることもおすすめです。

個人名義

メリット

・手続きを早く開始できる

押さえたい物件があるときに素早くテナント契約に進むことができ、法人登記の完了を待つ必要がありません。

・初期費用が抑えられる

法人登記をする場合、株式会社では20万円程度、合同会社では10万円程度の費用がかかります。

それ以外にもテナント契約の際の敷金・礼金や仲介費用、保証費用などを支払う必要があるため、特に初期は出費が多くなります。

初めての出店等で事業の継続性に不安がある方などは、まずは個人名義で契約することで初期の出費を減らすことができます。

デメリット

・税務署に疑いを持たれる可能性がある

例えば、事務所として物件を借りている人が、法人を設立しているのにもかかわらず個人名義で契約している場合「本当はここで仕事をしていないのではないか？」と税務署に疑われてしまう可能性があります。

可能であれば、法人設立後に法人名義の契約に切り替えることをおすすめしますが、法人名義に変更する際は個人名義での契約を一旦終了し、再度審査を受けることになります。

法人名義で新たに契約できることとなった場合は、再度敷金・礼金や仲介手数料の支払いが必要となる場合もあります。

全ての契約で法人名義への移行を了承してもらえるわけではないので、個人名義で契約する際は法人が設立できたら法人名義に変更する予定があることを伝え、問題ないかを確認しておきましょう。

もし法人設立後も個人名義での契約を続ける場合は、その物件を仕事用に使っていることを税務署に説明できるよう、実態を証明するものを用意しておくと良いでしょう。

例えば、事業用の郵便は事務所に届くようにしたり、作業スペースが仕事用に整えられていることを日付入りの写真で記録しておいたりすることが、証明に利用できます。

ここまでご説明してきた通り、ある程度安定した売り上げを持っていたり、安定した売り上げが見込めたりする場合、法人名義でのテナント契約がおすすめです。

しかし「法人名義でテナント契約したい」という理由のみですぐに法人化することはおすすめできません。

法人化によって得られるメリットもありますが、果たさなければならない義務等も増えるため、総合的に考えて法人化する方が良いかどうかを決める必要があります。

「年間の所得が600万円を超えている」ことは、目安の一つです。

法人化することには「社会的信用が上がる」「決算期を自分で設定できる」「赤字を10年間繰り越せる」等のメリットがありますが、何よりもまず「法人化によって生じる負担を無理なくこなせるか」を確認する必要があります。

個人事業主の場合、所得が増えるほど税率が上がります。

所得が600万円を超えるのであれば、法人化した方が税負担を軽くできる可能性が高いでしょう。

法人化すると「赤字の場合も最低年間7万円の法人住民税を納める必要がある」「従業員も社会保障への加入が必須になる」など、個人事業主には義務付けられていなかった出費も生じるようになるため、これらを支払ってもなおメリットの方が上回ると考えられる場合に、法人化すると良いでしょう。

あくまで「600万円」という数字は目安の一つであり、法人化するメリットの方が大きいかどうかはケースバイケースなので、法人化に踏み切る前に税理士等の専門家に相談することをおすすめします。

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この記事では、テナント契約をする際、個人名義と法人名義ではどんな違いがあるのか、状況に応じたおすすめなどについて、解説しました。

特に初めての契約ではわかりにくい部分や不安なことも多いかと思いますが、一つずつクリアにしていくことでトラブルを回避することができるでしょう。

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「飲食店開業準備」見落としがちな「設備容量」チェックしないとこんなトラブルが！

飲食店を開くとき、メニューや内装ばかりに気を取られていませんか。

実は、設備容量――電気やガス・水道の「使える量」の確認は重要なのです。

オープン後に後悔しないための設備容量チェック、どのようにすべきなのでしょうか。

要点まとめ

飲食店の設備容量とは？

飲食店の設備容量とは、物件で一度に使える電気・ガス・水道の上限で、開業前に確認しないと営業トラブルにつながる可能性があります。

①電気容量不足はブレーカー落ちや営業中断の原因になる

②排水能力不足は厨房の水漏れや衛生面の問題につながる

③空調設備に必要な電力も事前確認が必要

④契約前に設備容量と機器スペックを照合する

⑤将来の機器追加も見据えて余裕を持つ

5つの要点も含めて、詳しく解説していきます。

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  賃貸専門家：古川 真史

  資　　　格：宅地建物取引士・賃貸不動産経営管理士

営業中にとつぜん電気が使えなくなる

「営業中に、いきなりお店のブレーカーが落ちた」

設備容量をちゃんと確認していないと、こんなトラブルが起きてしまうかもしれません。

冷蔵庫を動かしながら、電子レンジで温めて、食器洗浄機を回して……飲食店の厨房では、複数の電気機器を同時に使うのが当たり前です。

でも、一度に使える電気の量には制限が設けられています。

その上限を超えてしまうとブレーカーが落ちて電気が使えなくなってしまうのです。

お客様がいる時にこんなことが起きたら、料理の供給が止まります。

冷蔵庫も止まります。

レジも使えません。

頻繁に起こるようなら、最悪営業を中断せざるを得なくなります。

こうした事態は「電気をどれだけ使えるか」を事前に確認していれば防げたはずのトラブルです。

忙しい時に厨房が水浸しに

電気以外に、設備容量に関することで多いのは水のトラブルです。

シンクで食器を洗う、食洗機を回す、製氷機が動く――飲食店では大量の水を使います。

そして、使った水は排水されます。

問題は、その水を流す配管の太さや処理能力です。

一度に流れる水の量が処理能力を超えてしまうと、排水が追いつかずに逆流したり、床に溢れ出したりします。

特にピークタイムのように忙しい時間帯は、水の使用量も一気に増えるので、リスクが高まります。

水が溢れれば、作業が止まります。

床が滑りやすくなって危険です。

衛生面でも問題になります。

「排水能力がどれくらいあるか」を最初に確認しておかないと、こんな事態を招いてしまいます。

夏場にエアコンが効かないという悲劇

厨房は火を使うので、どうしても暑くなります。

夏場なら、エアコンなしでは作業になりません。

当然のことながら、空調設備を動かすのにも電気が必要です。

しかも、冷房をフル稼働させるとなると、かなりの電力を消費するのです。

他の機器と合わせて稼働させたら電気が足りなくなり「空調がぜんぜん効かない」「空調を動かすとブレーカーが落ちてしまう」などといった状況になると、暑い中で無理して作業するか、営業を諦めるか、という選択を迫られます。

スタッフの健康にも関わる問題ですから、空調が正常に使えるかどうかは、絶対に見落としてはいけないポイントです。

物件ごとに決まっている上限がある

設備容量とは、簡単に言うと「その物件で一度に使えるエネルギーや水の量」のことです。

電気なら「何アンペアまで使えるか」

ガスなら「どれだけの火力が出せるか」

水道なら「どれくらいの量が流れるか」

それぞれに上限があります。これは物件によって違います。

新しいビルなら十分な容量が確保されていることが多いですが、古かったり小さかったりする物件だと、思ったより少ないことも。

物件を借りる前に「この場所でどれだけ使えるのか」を確認することが大切です。

調理で使う設備それぞれに必要な量がある

厨房で使う機器を動かすには、それぞれ「これだけのエネルギーが必要」という量があります。

例えば、IHコンロは電気を大量に使います。

ガスのオーブンなら、ガスの供給量が十分でないと火力が出ません。

食洗機は電気と水の両方を使います。

こうした機器を複数同時に使うとなると、必要な設備容量の合計がどれくらいになるかを計算しなければなりません。

その合計が物件の上限を超えていたら、全部を同時には使えないということになります。

余裕を持った計画が安心につながる

設備容量が「ギリギリ足りる」という状態では危険です。

なぜなら、後から機器を増やしたくなることもあるからです。

冷蔵庫をもう一台追加したい、新しいメニューのためにオーブンを導入したいなどといったとき、容量に余裕がなければ諦めるしかありません。

開業時には少し余裕を持った想定にしておくことで、後々の拡張や変更にも柔軟に対応できます。

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契約前に物件の設備容量を確認する

「気に入った物件が見つかった！すぐ契約しよう」こうなる気持ちは分かりますが、一旦落ち着いて検討しましょう。

物件の設備容量の確認は最重要ポイント。

不動産会社や物件のオーナーに聞けば、教えてもらえるはずです。

もし営業に必要な容量に足りない場合、増設工事が必要になることもあります。

費用はどれくらいかかるのか、そもそもその工事ができる物件なのか。

こうした情報は、契約前に把握しておかないと、後で困ることになります。

導入する機器のスペックを事前に調べる

厨房に入れる機器選びは、「この冷蔵庫がいい」「このオーブンを使いたい」と、性能面だけで選んではいけません。

カタログや仕様書には「定格消費電力」「使用電圧」「必要なガス圧」「排水量」といった数字が必ず載っています。

これらのスペックを忘れずチェックして、建物の容量と照らし合わせて検討しましょう。

複数の機器を導入する予定ならば、それぞれの数値を足し合わせた合計が、物件の容量上限を超えないか確認してください。

電力会社やガス会社との調整も忘れずに

契約している電気やガスのプラン（供給量）が実際の使用量に合っていないと、設備容量のみを確保しても意味がありません。

電気の契約アンペアを大きくしたり、ガスの供給方式（都市ガスもしくはプロパン）を適切に変更したりといった手続きも、開業準備の一環として早めに済ませておきましょう。

タイミングとしては、機器選びと同時に進めておくのが望ましいです。

見た目重視で設備が犠牲になるパターン

おしゃれな店づくりは大切です。

でも、デザインにこだわりすぎて、設備のことを後回しにしてしまうと、後悔することになります。

例えば、壁をきれいに仕上げたら、配線や配管の点検口が確保できなくなってしまった。

天井のデザインを優先したら、空調の吹き出し口が妙な位置になってしまった――こういうケースは実際にあります。

内装の設計段階から「ここに配線を通す」「ここに排水管を設置する」といったインフラ設備の配置をきちんと考えつつ、そのうえでデザインにもこだわるバランス感覚が大切です。

厨房スペースの確保は妥協しない

「お店の客席エリアを広く確保したい」という気持ちは分かります。

でも、厨房などバックヤードが狭すぎると、設備の配置に無理が出てきます。

調理に使う設備は、それなりのスペースを必要とします。

作業動線も考えなければなりません。

電気盤や換気ダクト・給排水の設備も、きちんと配置できる広さが必要です。

お店の大がかりな設備の大半が置かれることになるのは、実はバックヤード側。

そちらの機能性と客席側の見た目の良さ、両方を満たすバランスを探すことが、長く愛される店を作る秘訣です。

将来的な変更も視野に入れておく

オープン時は小さな規模でスタートしても、人気が出れば機器を増やしたり、業態を変えたりすることもあります。

そのとき、設備容量にまったく余裕がなければ、追加工事が必要になり、しばらく営業を止めなければならないかもしれません。

最初から「あとで何か変えるかも」という前提で、少し余裕のある想定にしておくと安心です。

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いかがでしたでしょうか。

今回は店舗開業にあたっての設備容量のチェックについて見ていきました。

飲食店を開くとき、メニューや内装の計画に夢中になるのは自然なことです。

でも、目に見えない部分――電気・ガス・水道の「使える量」を確認しておかないと、オープンしてから取り返しのつかないトラブルに見舞われることがあります。

導入する機器のスペックを調べる、物件の容量と照らし合わせる、電力会社やガス会社と調整する……面倒に感じるかもしれませんが、この手間を惜しまないことが、安心して営業できる店を作る基盤になります。

将来の拡張を見据えて余裕を持った計画にするといった視点も忘れず持つことで、長く愛される飲食店を実現できます。

開業準備の段階で、ぜひ設備容量のチェックを忘れずに行ってくださいね。

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