【整骨院を居抜きで開業するには？】探すポイント4選や事前の準備など
「独立開業」整骨院を居抜き物件で開業するポイントは？
整骨院の開業に適した物件を探すなかで、費用面は大いに気になる点です。
費用を抑えるために、居抜き物件を検討するのは有効な方法と言えるでしょう。
整骨院を居抜き物件で開業するメリット・デメリットや探す際のポイントなど、詳しく解説していきます。
-
テナント情報に詳しいプロのポイント
賃貸専門家：木原 一憲
得意エリア：奈良市
奈良での不動産キャリア25年以上の実績。これまで15,000人以上にお部屋を紹介。一人暮らしから家族向けまで幅広い賃貸情報に自信あり。休日は奈良の綺麗な街並みや歴史ある神社・仏閣、美味しい飲食店を巡ること。愛車はKawasaki。渡り鳥並みにズバ抜けた方向感覚を持ち、目印となる建物を伝えれば住所をピタリと一致させる特技あり。賃貸の専門家として様々なノウハウを仕入れ発信中。
整骨院の開業にどのくらいの資金が必要？
まず、整骨院の開業にはどのぐらいの資金が必要なのでしょうか。
初期投資を骨組みだけの物件（スケルトン物件）と居抜き物件で比較してみましょう。
スケルトン物件の初期投資は「店舗資金」「内外装費用」「機械・備品代」「広告宣伝費」などが必要です。
10～15坪の物件で700万円～1,000万円ほどかかるのが相場となっています。
いっぽう居抜き物件は、主な初期投資として「店舗資金」「譲渡金」「広告宣伝費」はかかるものの、内外装費や機械・備品代を抑えられます。
10～15坪の物件にかかる初期投資は400万円～800万円程度が相場です。
また、整骨院の開業後は毎月の運転資金がかかります。
物件の賃料や駐車場代、従業員の人件費、機器のリース料、水道光熱費、電話・ネット料金、消耗品の費用、宣伝広告費など……
平均して月あたり50万円～80万円ほどの運転資金が必要です。
整骨院を開業するにあたっての費用を抑える方法は、
・自宅で開業する
・借りる物件の面積を抑える
・中古の治療機器を購入する
・居抜き物件を借りる
などがあり、先にスケルトン物件との初期投資の違いを比較した通り、居抜き物件を選ぶのは費用を抑える効果的な方法と言えるでしょう。
居抜き物件で整骨院を開業するメリットは？デメリットは？
居抜き物件での整骨院の開業は、メリットもあればデメリットもあります。
両方見てみましょう。
メリット
メリットとしては、次のようなものが挙げられます。
・初期投資を安くできる
・開店時期を早くできる
・前の店舗の顧客を引き継げる
前の項目でご紹介しましたが、開業時の初期投資を抑えられるのは居抜き物件のいちばんのメリットです。
内外装の設計・デザイン・工事にかかる費用や、電気・空調設備工事の費用。
スケルトン物件では丸々のしかかってくるそれらの費用が、居抜き物件では元あるものを活用できるため大きく削減できます。
また、機械や備品についても元あるものを利用できる場合があります。
低・高周波治療器や超音波治療器などの治療機器は1から買おうと思うと1台100万円～200万円する場合がありますし、ベッドや消耗品類も新規購入するならば50万円はかかります。
これらを引き継いで使えるのは非常に助かりますね。
居抜き物件を引き継ぐには譲渡金（150万円～250万円が相場）がかかりますが、それを差し引いても資金面で大きなメリットがあるのは確かです。
そのほか、スケルトン物件と比べてもろもろの工事や機器・備品の調達にかかる時間を短縮できるため、開店時期を早められるというのもメリットです。
また、元々整骨院だった物件を居抜きで借りることで、以前の店舗についていたお客さんがそのまま来てくれる可能性があります。
デメリット
居抜き物件のデメリットを挙げると、以下の通りです。
・自由にデザインや間取りを決められない
・中古の設備が故障する恐れがある
・備品・消耗品が汚れている場合がある
・前の店舗の悪評を引きずる可能性がある
居抜きの店舗は以前のデザインや間取りを流用できるかわりに、1から自由に決められない点はデメリットとも言えます。
ご自身の意思ですべてデザインされた店舗を作りたいのであれば、スケルトン物件をおすすめします。
また、以前の店舗の治療機器をそのまま使う場合、中古であるため時間が経たないうちに不調をきたしたり壊れたりするかもしれません。
保証期間の切れた機械類を修理に出すには費用がかかりますし、あまりに古い機器だとそもそも修理ができず、結局新しいものを買うことになります。
古びている可能性があるのは機器だけでなく、備品や消耗品に関してもそうです。
ベッドやソファ・棚などが古く、目立つ汚れがついていると、お客さんからは「不衛生だ」という印象になってしまいます。
ほか、前の店舗に良くない評判がついていた場合、物件を引き継いだ店舗もその悪評を引きずってしまい、開店直後からネガティブな目で見られてしまう恐れがあります。
整骨院の居抜き物件を探すポイント4選
今度は、整骨院の居抜き物件を探す際におさえておきたい4つのポイントをご紹介します。
物件探しの参考にしてみてください。
①物件周辺の人口や年齢層
物件のあるエリアにどれぐらいの人がいて、年齢層はどのぐらいか。
これはもっとも重要なポイントです。
人口の多いエリアは患者となりうる人の母数が多く、集客がしやすいと言えます。
しかし、そういったエリアは競合する店舗が多い可能性が高いです。
そのため、どういった年齢層の人が多いエリアかまで見極めて、ターゲットに合った戦略を練っていく必要があります。
整骨院に通う年齢層は、大きく次の3つに分けることができます。
・若年層→スポーツなどによる怪我
・成人層→日常生活や仕事による疲れや怪我
・高齢者層→身体機能の衰えによる打撲や捻挫
例えば高齢者の多いエリアで、スポーツによる怪我の治療をメインにしても、集客効果はあまり望めないでしょう。
エリアの年齢層に合ったメニューや単価を設定しなくてはならないのです。
一度開店すれば簡単に移転することはできませんし、コロコロと方針を変えていてはお客さんからの信頼も得られません。
物件を探す際にエリアの人口や年齢層を分析し、ご自身が得意な施術や描いたビジネスモデルとマッチするか、照らし合わせておく必要があります。
②アクセスの良さ
整骨院のリピーターを増やすための要素として、アクセスの良さ＝通う際の負担の少なさは欠かせません。
どんなお店でもアクセスが良いに越したことはないですが、とくに整骨院へ来る方は身体のどこかに不調を抱えておられます。
徒歩による移動の負担ができるだけ少ない、駅やバス停の近くに店舗を構えることができれば、リピーターは増えていきやすいです。
駅の近くなら人通りが多いため、店舗や看板が目に留まりやすいメリットもあります。
普段何気なく目にしているだけでも、身体に不調が出た時に「そういや整骨院があった」と思い出してもらいやすいものです。
タクシーや自家用車で来るお客さんも視野に入れて、大通りに面した物件や、駐車場のある物件にすると、より良いでしょう。
③周辺の競合店舗
整骨院やあん摩・マッサージ・指圧等の施術所は非常に競合の多い業種です。
そのため、物件を探す際は周囲に競合店舗がどのくらいあるかを調べ、競合が少ないエリアを選びたいところです。
競合が多いとお客さんの激しい取り合いが発生し、宣伝費がかさんだりして顧客を獲得するコストが非常に高くなってしまいます。
油断をすればお客さんがどんどん他の店舗に行ってしまっていた、というリスクもあります。
集客にばかり躍起になり、お店のサービスの低下を招いては元も子もありません。
アクセスの良い場所は競合が多くなりがちなため、そのあたりとどうバランスを取っていくかという問題もありますが、競合との争いをなるべく避けられる場所で開業をしたいものです。
④前店舗の評判
メリット・デメリットで触れましたが、整骨院の居抜き物件を選んだ場合、前の店舗を利用していたお客さんの引き継ぎが期待できます。
前の店舗の評判が良ければ、その評判もろとも引き継いで利用してもらえるメリットがあります。
ですが逆に評判の良くない店舗であれば、新しく開業した店舗もそのイメージを引きずってしまい、引き継ぎはおろか集客を妨げられてしまう恐れがあります。
居抜き物件を選ぶ際は、前の店舗の評判についてネットの評価を確認したり周辺で聞いてみたり、入念にリサーチしましょう。
あわせて閉店理由の調査もできれば、設備・環境面で改善できる点が見つかるかもしれません。
整骨院の開業を失敗しないための準備
ひとたび整骨院を開業させたら、当然経営を継続させ、成功させたいもの。
「失敗だった」という結果で終わらないために、開業前からできる準備を見ていきましょう。
①ブランディングをする
整骨院を続けていくために、ブランディングは欠かせない要素です。
平たく言えば「どんな相手をターゲットとするのか」「どんな施術を得意とするのか」「どんな雰囲気の店内にするのか」など、お店の「強み」や「個性」を打ち出していくのがブランディングです。
きちんとブランディングができていれば、競合する他店との違いが明確化し「この店舗でないといやだ」というお客さんを増やしていくことができます。
ブランディングが上手にできていないと競合に埋もれますし、方針がぶれているとせっかく付いたお客さんが離れてしまいます。
ブランディングは開業前にしっかり行っておきましょう。
②十分な資金を用意しておく
初期投資はなんとか用意して開業したものの、思うようにお客さんが来なくて運転資金が底をついてしまった――
整骨院に限らず、事業のありがちな失敗パターンです。
経営が軌道に乗るにはしばらく時間がかかるのが常です。
開業にあたっては、初期投資だけでなく、運転資金にあてる分も十分に用意しておきましょう。
理想は4ヶ月～6ヶ月分、最低でも1ヶ月～3ヶ月は欲しいところです。
資金を準備するあてがない場合は、公的機関の融資を利用するなどの手立てを考えましょう。
③技術以外にも目を向ける
「うちは施術のスキルに自信があるから」といって、それ以外の部分をおろそかにしてしまうのも、よくある失敗パターンです。
いくら技術が高くても、以下のような要因があると、お客さんはなかなか集まりません。
・競合店舗が多い
・お店のコンセプトが曖昧
・単価設定が高すぎる
立地の良さを重視した結果、競合の集中するエリアに出店してしまい、お店の存在が埋もれてしまう。
こうした事態を避けるには、競合が少ない場所をリサーチして選ぶ、もしくは、経営を学んで競合に埋もれないような戦略を打ち出すなどの対策が必要です。
また「このお店はどんな施術に強いのか」が曖昧ではお客さんは遠のいてしまいがちです。
一見「頭痛・腰痛・膝痛はお任せください」などと間口を広げたほうが多くの方に来てもらいやすい気がします。
ですが「腰の痛みは当院で」などはっきりコンセプトを絞って打ち出したほうが、腰痛にお困りの方には「あそこは腰の痛みに強いらしいからあそこへ行こう」とスムーズに考え来院してもらいやすいでしょう。
コンセプトが曖昧だと、人は「あの整骨院は自分の状態に適している」と判断しづらいのです。
加えて、施術の単価が高すぎることも、客足が遠のく原因になります。
ただし、単価を安くしすぎると、それはそれで利益が出なくなり、経営難に陥ってしまいます。
1ヶ月あたりに必要な収入を計算し、他店舗の相場や見込める集客数からシミュレーションして、ちょうどよい単価を決めましょう。
④集客に力を入れる
どれだけお店の技術やサービスがよくても「そこにお店があること」や「どんな施術をしているお店か」を知ってもらえなければお客さんは訪れません。
チラシを配布したりWebサイトを作成したり、積極的に集客をしましょう。
かと言って、いい加減なものを作ると逆効果になってしまいますので、専門の制作会社に依頼するのも手です。
集客は一度きりでなく継続的に行うことが重要。
広告宣伝費は忘れず資金計画に組み込んでおきましょう。
まとめ～奈良で整骨院の居抜き物件を探すなら～
いかがでしたでしょうか。
今回は、整骨院を居抜き物件で開業するポイントについて見ていきました。
居抜き物件で開業するか、スケルトン物件で開業するか。
メリット・デメリット両面からよく検討してみてください。
居抜き物件を探す際は、今回ご紹介したポイントも参考にしてみてくださいね。
奈良県内でテナントを探すなら『賃貸のマサキ』におまかせを。整骨院の物件も、経験豊富なスタッフにご相談ください！
奈良の居抜き物件一覧はこちら≫
関連記事
【店舗・テナントの賃貸物件選び方】独立開業を始める前に知っておこう！≫
【居抜き物件の内装工事の注意点】確認すべきポイント！≫
【開業に必要なのは？】初心者向けテナント契約の基本≫
【奈良で起業する際に支援金はある？】相談窓口やセミナーをご紹介！≫
【コンビニ跡はメリットが多い？】特徴と適した業種や店舗の探し方≫
【整体院・マッサージ院向けの物件の選び方】物件探し前に経営戦略などやるべき事！≫
【居抜き物件って何？】奈良で開業するなら知っておきたい豆知識≫
