【住居仕様の賃貸物件を事業利用するのはNG？】理由や注意点を紹介

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【自宅兼オフィス】賃貸住宅のビジネス利用はNG？できる方法は？

個人事業主としての独立開業や法人としての事業立ち上げの際、初期費用を抑えるべく自宅をオフィスにしたい。

賃貸住宅では、こうしたことは難しいのでしょうか。

賃貸住宅のビジネス利用について、できうる方法や代替策なども含めて、詳しく解説していきます。

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  賃貸専門家：吉田 政孝

  不動産キャリア：22年

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自宅として借りている物件のビジネス利用は原則不可！

いきなり結論から言えば、住むために借りた物件を事務所などとして利用することは、原則としてできません。

なぜできないのか、それにはきちんとした理由があります。

まず、賃貸物件には「居住用」と「事業用」の二種類があり、用途によって区別されています。

居住用の賃貸物件は、その名の通り入居者が住むための物件です。

自宅として借りる物件のほとんどはこちらに該当します。

いっぽう事業用の賃貸物件は、事務所などビジネスの拠点として利用するための物件です。

事業用の物件のほうは、顧客や従業員などが頻繁に出入りすることを想定しています。

対して、居住用の物件はそういった入居者以外の頻繁な出入りが想定されていません。

つまり居住用の物件を事業用の物件のように利用するのは、用途の範囲外ということになるのです。

また、居住用の賃貸物件と事業用の賃貸物件は、税金（消費税）の扱いにおいても大きな違いがあります。

居住用の物件は家賃が非課税。対して、事業用の物件は家賃が課税対象となっています。

ですから、自宅として借りている居住用の物件を勝手にビジネスに使うことは脱税に繋がってしまうのです。

これは、住んでいる自分自身のみならず大家さんの責任にもなります。

こうした理由から、自宅として借りている物件を事業の場として扱ったり法人登記の住所として利用したりすることは基本的にNGです。

無断でビジネス利用をしたらバレる？バレたらどうなる？

居住用の賃貸物件を事業に利用することについて、「バレなければいい」「どうせバレないだろう」 そんな風に考えてしまう方もおられるかもしれません。

ですが、例えば大家さんの許可を得ずに勝手に法人登記をしたらどうなるでしょう。

法人登記された会社の所在地は、国税庁の法人番号公表サイトで誰でも簡単に調べることもし大家さんに怪しまれて検索をされたら、たちどころに物件をビジネスの場として利用しているのがバレてしまうということです。

ならば個人事業主の場合はどうかというと、開業届の納税地として勝手に自宅である賃貸物件の住所を書いたとしても、法人のように第三者が簡単に調べることはできません。

しかし、だからといってやっていいという事ではありません。

もし居住用の物件を無断でビジネス利用していることが発覚してしまったら、重大な契約違反として退去を求められる可能性があります。

退去まではいかなかったとしても、違反行為をしていたということであれば、大家さんや管理会社からの信頼は大きく損なわれます。

バレてもなお同じ物件に住み続けるとなれば肩身の狭い思いをすることは必至ですし、管理会社からの信頼を損なえば同じ会社が管理する別の物件にも住みづらくなってしまうかもしれません。

無断でのビジネス利用が発覚して引っ越しとなれば、法人登記の変更（本店移転登記）をしたり名刺を作り直したりといった手間もあります。

何にせよ余分な時間やお金を費やすことになってしまい、なにより社会的な信用にも関わってきますので、居住用の物件を勝手に事業に利用するのは絶対にやめましょう。

住んでいる物件が居住用かどうか調べる方法は？交渉は可能？

今住んでいる賃貸物件が居住用かどうか分からない・確認したい場合には、まずをチェックしてみましょう。

契約書に居住専用であることや事業所としての利用等が無理である旨が明記されている場合は、大人しく諦めて他の方法を探したほうが良いと思われます。

そういったことが契約書に明記されていなかった場合や判断に迷う内容だった場合は、大家さんや管理会社に問い合わせてみましょう。

どうしても物件をオフィスとして使いたいのであれば、ひょっとすると交渉の余地があるかもしれません。

大前提として、大家さんや管理会社には、物件をビジネス利用したいという旨を包み隠さず話すようにしましょう。

交渉の際は、入居者でない人間の出入りや騒音の発生などで他の入居者に迷惑がかからないかどうか、その対策についてもきちんと説明することが重要です。

ビジネス利用したい旨と合わせて、物件の住所を法人登記や開業届に記載しても問題ないかも許可を得ておかなくてはなりません。

物件を事業に利用することは構わなくとも、法人登記などはNGと言われるケースもありますので、漏れのないよう確認しておく必要があります。

また、事業用として物件を利用することで発生する消費税についてはどういった扱いになるのか。

家賃に上乗せとなるのか、また別の形になるのかも、忘れず明確にしておきましょう。

交渉してもだめだった場合の代替策3つ

そもそも賃貸借契約において物件のビジネス利用ができないと明記されている場合や、交渉が上手くいかなかった場合には、気持ちを切り替えて他の方法を模索してみましょう。

例として、以下の3つのような方法があります。

①レンタルオフィス・シェアオフィスの活用

レンタルオフィスやシェアオフィスといったサービスを活用すれば、事業用の賃貸物件を借りるよりも安く済みます。

また、デスクやインターネット環境などもあらかじめ整えられており、一から環境を整える手間なく事業をスタートさせることができます。

もちろん、法人登記や開業届の納税地として借りたオフィスの住所を届け出ても問題ありません。

②バーチャルオフィスの活用

大家さんや管理会社との交渉の結果、物件を事業に使うことは構わないが法人登記や開業届に住所を使うのは許可できないと言われた場合。

バーチャルオフィスを活用すれば、比較的少ないコストで問題をクリアできます。

バーチャルオフィスは、先述のレンタルオフィスなどのような実際の作業スペースを借りるわけではありません。

事業用の住所のみを借りることができるサービスで、借りた住所は法人登記や開業届に記載することができます。

書類や名刺上はバーチャルオフィスの住所を事業所としつつ、自宅で業務を行うスタイルとなります。

③自宅兼オフィスとして利用可能な物件に引っ越す

何がなんでも自宅兼オフィスという環境を手に入れたいのであれば、いっそのことそれが可能な物件を探して引っ越すという手段もあります。

コストとしてはレンタルオフィスなどを活用するより大きくなるでしょうが、「許可が貰えるだろうか」といった不安もなく、望んだ環境に適した物件を選ぶことができるのは大きなメリットです。

ただし、事業に使える物件とされていても、事業内容によっては断られる場合もあります。

入居してからのトラブルとならないよう、どういった業務を行うかや法人登記の予定がある旨など事業の内訳については、お部屋探しの段階でしっかりと不動産会社に説明しておきましょう。

まとめ～「バレなければOK」はNG～

いかがでしたでしょうか。

今回は、自宅として借りている賃貸物件をビジネス利用することについて見ていきました。

・居住用の物件をビジネスに使うのは原則として不可。

・ただし、賃貸借契約の内容によっては交渉の余地がある場合も。

・交渉しても無理だった場合はレンタルオフィスの活用など代替策を考える。

まとめると、以上です。

どんな内容にせよ、事業を行う上で社会的信用は絶対に失ってはいけないものです。

「バレなければOK」はNGだと肝に銘じて、踏むべき段取りはきちんと踏み、無駄なリスクは冒さないようにしましょう。

奈良で自宅兼オフィスとして利用可能な物件をお探しなら、『賃貸のマサキ』にぜひご相談ください。

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