【賃貸テナントの又貸しは禁止？】探す方法と注意点
賃貸テナントの又貸しは禁止
賃貸テナントを借りて事業を行う人もいるでしょうが、賃貸である以上、規約が必ず存在しています。
その中の1つが又貸しの禁止です。
なぜ賃貸テナントでは又貸しが禁止されているのか、違反するとどのようなリスクがあるのかなどを紹介していきます。
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テナント情報に詳しいプロのポイント
賃貸専門家：木寅 昌紀
資 格：宅地建物取引士・賃貸不動産経営管理士
宅地建物取引士の資格保有。奈良市の賃貸業界屈指のオールラウンドプレーヤー。奈良市の新築から既築の物件まで情報を網羅。特に新築物件は人気があるので、皆様にいち早く情報をお届け！豊富な知識で紹介も多く年間成約数は弊社ランキングTOPの実績。「奈良生まれ、奈良育ち」の木寅が「ピタッ」とくる奈良市の賃貸情報を配信。奈良の賃貸物件の事はお任せあれ！
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賃貸テナントの又貸しはなぜ禁止されているのか
賃貸テナントで事業を行う場合に、注意するべきポイントの1つが又貸しです。
基本的に賃貸テナントは、どこの物件でも又貸しが禁止されています。
その理由は「規約で禁止されているから」「損害賠償問題などに発展する可能性があるから」「借りている人にも貸している人にもリスクがあるから」「民法で禁止されているから」です。
規約で禁止されているから
賃貸テナントを借りる場合は、必ず決まりごとが存在しています。
規約について借りる前に不動産屋から必ず説明がありますが、大家さんが許可をしない限り、又貸しは禁止なのが一般的です。
規約で禁止されているのに、無視をして勝手に又貸しを行ってしまうと、信頼の失墜に繋がります。
最悪ブラックリストに載る可能性もありますし、ブラックリストに載ってしまうと、今後賃貸契約やクレジットカードの入会などで、審査に通りにくくなります。
ローンも組みにくくなるので、車や家など高額な買い物が行いにくくなるのも大きなデメリットです。
1度ブラックリストに載ってしまうと、何をしても自分で解除することができないので注意しましょう。
損害賠償問題などに発展する可能性があるから
勝手に又貸しを行ってトラブルが発生したら、又貸しを行った人が全責任を負わなければいけません。
例えば床や壁に傷をつけた、家賃を支払わずに保証会社に肩代わりをしてもらったなどです。
このようなトラブルが起こると、全て又貸しをした人が対処しなければいけなくなります。
最悪裁判に発展する場合もあるので、このようなトラブルを未然に防ぐために、賃貸テナントの又貸しは禁止になっているのです。
借りている人にも貸している人にもリスクがあるから
勝手に又貸しを行うと、又貸しを行った人に全責任を負うことになります。
しかし、規約違反をした人にテナントを貸した不動産屋や、所有者である大家さんも無関係では済まないこともあります。
例えば訴訟を起こされた場合、テナントの所有者や不動産屋に対しても訴訟を起こす可能性があるでしょう。
そうすれば不動産屋や大家さんもリスクを負うことになります。
さらに規約違反をしていたと世間に知られれば、テナントの価値が下がる場合もあるのです。
他にもいろいろとリスクがあるので、又貸しは絶対にやめましょう。
民法で禁止されているから
そもそも又貸しは、民法第612条で所有者の同意がない物件の譲渡、又貸しをしてはいけないと定められているのです。
もし契約書に又貸しに関する記載がない場合でも、法律で禁止されているので、又貸しをすると法律違反になります。
又貸しが可能な場合は、契約書に又貸しをしてもよいと記載されていた場合か、直接テナントの所有者の許可をもらった場合に限ります。
ただし、又貸しの許可は滅多に下りることはありません。
その理由は、先ほど紹介をしたように、借りる人にも貸す人にもリスクがあるからです。
万が一又貸しが見つかるとどうなるのか
又貸しが禁止されているテナントで、又貸しが発覚したらどうなるのかを解説していきます。
もし又貸しが発覚した場合、「違約金を請求される」「強制退去させられる」「身に覚えのない請求をされる」などがあります。
違約金を請求される
又貸しが発覚した場合、違約金を請求される可能性が高いです。
又貸しによる違約金は、家賃の1ヶ月分請求されるケースが多いですが、もっと請求される場合もあります。
家賃はテナントの広さや周辺の環境、地価などによって大きく異なります。
都心などで又貸しが発覚すれば、家賃も高く設定されているので、違約金の金額も大きくなります。
テナントの状態によっては、1ヶ月分の請求では済まない場合もあるので、又貸しは絶対に行ってはいけません。
強制退去させられる
又貸しが見つかると、強制退去させられることも珍しくはありません。
又貸しは民法でも禁止されているので、法律違反をすれば当然処罰されることになります。
民法第612条には、又貸しが発覚した場合には貸主が強制的に契約を解除することができるという旨が記載されています。
法律で定められているので、強制退去は認められないと主張しても意味がありません。
そのため、強制退去させられた上に違約金の支払いも発生するので、又貸しをしてもよいことは何1つありません。
身に覚えのない請求をされる
又貸しが見つかると、身に覚えのない請求をされる可能性があります。
なぜ身に覚えのない請求をされるのかというと、例えば又貸しをした相手がテナントの壁や床に傷をつけたとしましょう。
故意による傷は、借主が原状回復をするために費用を支払わなければいけません。
しかし、又貸しの場合は規約に違反して行った行為であるため、又貸しをした契約者に支払い請求が来ます。
また、賃貸テナントも近年では保証会社を使用するケースが増えています。
もし又貸しで借りた人が家賃を滞納し、保証会社が肩代わりをしていた場合には、又貸しを行った契約者に請求が来ることになるのです。
このような身に覚えのない請求を突然される可能性がありますし、異議を唱えても通用しないので、又貸しを行ってはいけないのです。
賃貸テナントで行われることが多い又貸しの事例
賃貸テナントでは、所有者が許可をしない限り、又貸しは禁止だと思って間違いありません。
しかし、実際には又貸しが行われているケースもあるのです。
では、どのような事例があるのかを確認してみましょう。
「子会社が又貸しテナントを使用する」「余剰スペースを他人に貸す」この2つが賃貸テナントの又貸しで多い事例です。
子会社が又貸しテナントを使用する
親会社が賃貸テナントの契約を行い、子会社が使用する事例があります。
子会社なのだから問題はないと思う人もいるでしょうが、別法人の利用は又貸しとみなされるので注意しましょう。
法人契約を行った場合、責任者が運営する会社が直接利用すれば問題ありません。
ただし、子会社や親族が運営する別の会社が使用すると、又貸しになるので気をつける必要があります。
余剰スペースを他人に貸す
テナントは住宅とは違い、かなり面積が広い物件も珍しくはありません。
そのため、広いテナントを借りたのはよいけれど、スペースが余ってしまうので、余剰スペースを別の人に貸したいと考えたことがある人もいるでしょう。
余剰スペースを他人に貸す行為も、又貸しだとみなされます。
もし余剰スペースを誰かに貸したいのであれば、事前に所有者から許可をもらわないといけません。
賃貸テナントを探す方法と注意点
賃貸テナントは、賃貸住宅に比べて数が少なくなっています。
また、注意点もいくつかあるので、解説していきたいと思います。
賃貸テナントを探すときには、「初期費用」「立地条件」「広さ」に注目するとよいでしょう。
「インターネットで探す」「地域に根差した不動産屋に相談をする」ことで、スムーズに見つけることができます。
初期費用
賃貸テナントを借りるには、必ず初期費用が発生します。
主な費用としては、
保証金
礼金
前家賃
仲介手数料
造作譲渡料
以上の料金は必要になるのが一般的です。
さらに借りたテナントに引っ越しをするための費用や、事業に必要なものを揃える料金も発生するので、資金には十分余裕を持たなければいけません。
もちろん毎月支払う家賃も発生します。
無理なく支払っていける家賃の賃貸テナントを探しましょう。
立地条件
賃貸テナントを探すときには、自分が行う事業にマッチした立地条件である必要があります。
例えば飲食店を経営したいと考えているのであれば、人通りが多いエリアがよいでしょう。
ただし、人が多ければそれでよいわけではありません。
オフィスが多いエリアもあれば、住宅が多いエリアもありますし、工場や商業施設が多いエリアもあります。
どのエリアが、自分が行う事業に向いているのかを事前にリサーチすることも重要です。
広さ
賃貸テナントは、賃貸住宅よりも広い物件が多いでしょう。
そのため、あまり広すぎる賃貸テナントを借りてしまうと、家賃が高くて無駄なスペースが発生します。
もちろん使用していないスペースがあるからと言って、又貸しをするのは禁止です。
逆に狭すぎても事業をスムーズに行えなくなるので、事前に十分検討しておきましょう。
インターネットで探す
ここまでは賃貸テナントを探すときの注意点について触れてきましたが、ここからは探し方について見ていきましょう。
賃貸テナントを探すときは、インターネットで探すのがおすすめです。
なぜならインターネットであれば、日本全国どこのエリアにある物件でも探せるからです。
さらに条件の絞り込みもできるので、効率的に見つけることができるでしょう。
もちろん物件を見つけたら、不動産屋に行って内見や説明を受ける必要もあります。
最初から不動産屋に行って探すこともできますが、最初はインターネットで探した方が効率的です。
奈良県内で賃貸テナントを探しているのであれば、賃貸のマサキがおすすめです。
奈良県内にある多数の賃貸テナントを取り扱っていますし、インターネットでも検索ができるので、賃貸のマサキの店舗テナントナビというサイトに目を通してみてはいかがでしょうか。
地域に根差した不動産屋に相談をする
不動産屋は日本全国に多数あり、全国展開をしているところもあれば、地域に根差したところもあります。
初めて訪れるエリアで賃貸テナントを借りる場合には、地域に根差した不動産屋に相談をして、希望を伝えて探してもらうのもよいでしょう。
あらかじめここに出店したいと決めて いる場合にも、地域に根差した不動産屋を活用するのがおすすめです。
奈良県内であれば、賃貸のマサキに相談をしてみるのがよいでしょう。
地元の情報にも詳しく、色々と相談にも乗ってくれます。
【賃貸テナントの又貸しは禁止？】まとめ
今回は賃貸テナントを借りる場合、又貸しをしてはいけない理由や、発覚したときのリスクなどについて紹介しました。
又貸しは所有者の許可がない限り、絶対に行ってはいけません。
万が一契約書に又貸しは禁止と書かれていなくても、又貸しは法律で禁止されているため、発覚すれば違約金を請求や強制退去の対象となります。
又貸しやその他の注意点についてもっと知りたい、スムーズに賃貸テナントを探したい場合には、賃貸のマサキまで相談をしてみてはいかがでしょうか。
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テナント情報に詳しいプロのポイント
賃貸専門家：木寅 昌紀
資 格：宅地建物取引士・賃貸不動産経営管理士
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