【テナントの用途変更は可能か？】流れや注意点など詳しく解説

• テナント・オフィス探しのノウハウ
• 開店・開業のノウハウ
• 賃貸のノウハウ

とても重要なテナントの用途変更

テナントを借りて事業を行ったときに、やむを得ず現在の利用目的から変更を余儀なくされる可能性もあります。

そのときに重要なのが、テナントの用途変更です。

今回はテナントの用途変更の流れや注意点について紹介していきます。

• 

• テナント情報に詳しいプロのポイント

  賃貸専門家：木寅 昌紀

  資　　　格：宅地建物取引士・賃貸不動産経営管理士

賃貸のマサキは奈良県下4店舗展開。奈良×賃貸情報数No.1宣言を掲げ、最大級の賃貸情報を掲載！

テナントの用途変更とは何か

まずはテナントの用途変更とは何なのか、という点について解説します。

簡単に言えば、テナントの利用目的を変更したときに行う手続きのことです。

例えばテナントを借りたときに小売店を営業していたとしましょう。

しかし、売り上げの低迷や品不足などで仕入れができなくなり、経営が本格的に難しくなる前に、飲食店に変更したとします。

このような場合、テナントを借りた当初は小売店として登録されているので、飲食店に変更しなければいけません。

用途変更が必要なケースと不要なケース

テナントを借りたときに行っていた業種から変更をした場合に必要な用途変更ですが、不要な場合と必要な場合に別れます。

そこで「用途変更が必要なケース」と「用途変更が不要なケース」を紹介します。

用途変更が必要なケース

用途変更が必要になるケースは、大きく分けると3つあります。

1つめは以前行っていた業種と異なる業種の経営をする場合です。

先ほど解説した小売店から飲食店へと変更するなど、全く違う用途でテナントを使う場合には、用途変更をしなければいけません。

2つめは特殊建築物に用途を変更する場合です。

特殊建築物というのは、一般的な建物よりも制限が強い建築物を指します。

例えば医療施設や映画館、ホテルや倉庫などが当てはまります。

他にも色々と存在していますが、使用用途が特殊建築物へ変わった場合も、必ず用途変更の届け出をしなければいけません。

3つめは用途変更が行われる面積が100平方メートルを超える場合です。

テナントを借りて営業している人の中には、1つのテナントで複数の事業を行っていることもあります。

例えば雑貨屋とカフェを兼用で行っているなどです。

このような場合、カフェはそのまま営業を続けて、雑貨屋を食品の販売店に変更したとしましょう。

変更した元雑貨屋の部分が100平方メートルを超えていたら、用途変更が必要になります。

テナントの用途変更については、難しくてよくわからない点が多いでしょう。

もし業種の変更を行った場合には、業種の変更を行ったけれど、用途変更の届け出は必要になるのか専門家に聞いておくと安心できます。

用途変更が不要なケース

最初テナントを借りたときに始めた業種の変更を行った場合、基本的には用途変更を行う必要があります。

しかし、用途変更が不要なケースも存在するのです。

それは同じカテゴリーの業種変更を行ったときです。

例えば寿司屋からカフェに変更した場合などが当てはまります。

この場合は同じ飲食店というカテゴリーに分類されるので、用途変更は必要ありません。

用途変更をする際には、自分が行っている事業がどのようなカテゴリーが存在しているのかを知ることが大切です。

他にも床面積が200平方メートル以下であり、特殊建築物から業種を変更する場合には、用途変更は必要ありません。

200平方メートルと言われても、ピンとこない人もいるでしょう。

200平方メートルというのは、60.5畳に相当する広さです。

床面積はテナントを借りた不動産屋や大家さんに聞くことでもわかりますし、土地家屋調査士事務所を訪ねる方法もあります。

ただし、契約書に記載されていることも多いので、確認するのが最も簡単な方法です。

テナントの用途変更はどのように行うのか

テナントの用途変更が必要になったとき、どのように手続きをするのか知らないと意味がありません。

そこでテナントの用途変更を行う一般的な流れを確認していきましょう。

主な流れは「書類を準備しておく」「建築基準法や都市計画法のチェックを行う」「書類を作成する」「作成した書類を提出する」このような順番で行います。

書類を準備しておく

テナント用途変更の手続きを行うためには、いくつか書類を揃えておかなければいけません。

手続きの際に必要な書類は、確認済証や検査済証、消防証明書などになるので、事前に用意しておきましょう。

さらに確認申請図面や竣工図面なども必要です。

どのような書類が必要になるのかは、一般の人ではわからない場合が多いでしょう。

自分で調べて不備があると面倒なので、不動産屋などの専門家に聞いておくことをおすすめします。

建築基準法や都市計画法のチェックを行う

テナントの用途変更を行う場合に、関係してくる法律が建築基準法と都市計画法です。

書類を一通り揃えたら、きちんと法令に則っているのか確認しなければいけません。

例えば図面と現在の状態に差異がないかなどです。

法律はどんどん変更されていくので、テナントを契約したときは問題なくても、法改正で問題が出てくる可能性もゼロではないので注意しましょう。

作成した書類を提出する

書類の準備と法令の確認が終わったら、最後に書類を作成して提出します。

提出する書類は確認申請書で、テナントで運営を行っている地域の地方自治体が提出先です。

書類の作成は難しい上に、不備があると申請が長引いてしまうこともあります。

このようなトラブルを避けるために、必要な書類は法令の確認、さらに書類の作成なども専門家の助けを借りるのがよいでしょう。

そうすれば不備が発生する確率を大幅に下げることができます。

テナントの用途変更で気をつけなければいけない点

テナントの用途変更を行う際には、気をつけなければいけない点がいくつかあります。

それは「変更履歴の確認」「用途変更の申請が必要か不要かの確認」「申請が不要でも適切な維持管理を行う」などです。

変更履歴の確認

テナント物件も賃貸住宅を同じく、既築の物件が大半を占めています。

自分が借りる前にもテナントを借りていた人がいる可能性も高いので、過去に行われた変更の履歴を確認することも大切です。

過去の変更履歴を確認することは可能なのかというと、同じ大家さんであれば問題なく確認できます。

しかし、大家さんが変更している場合は確認が難しくなります。

気になる人は、契約するときに不動産屋に問い合わせてみるのがよいでしょう。

用途変更の申請が必要か不要かの確認

テナントを借りて行っている業種が変更した場合、用途変更の申請が必要な場合と必要ではない場合があります。

しかし、一般の人が自分で調べて確認をした場合、誤った情報に目を通して信じてしまう可能性もあるでしょう。

そこで業種の変更を行った場合には、不動産屋などの専門家に聞いてみるのが確実です。

そうすれば用途変更が必要であった場合でも、必要な書類や手続きの方法なども一緒に聞くことができます。

申請が不要でも適切な維持管理を行う

業種を変更したときに、用途変更の申請が不要な場合もありますが、申請が不要であっても適切な維持や管理はきちんと行わなければいけません。

国や自治体で定められている基準や規制は守れているか、避難経路の確保や消防設備などの配置なども新たに必要になる可能性があるので、申請自体は不要でも工事などが必要になる場合があります。

【テナントの用途変更は可能か？】まとめ

今回はテナントの用途変更について解説してきました。

テナントの用途変更は、一般の人ではよくわからない、難しい点がたくさんあります。

自分だけで何とかするよりも、専門家の助けを借りた方が安心できるでしょう。

用途変更の申請は、変更した業種によっては不要な場合もありますが、適切な管理をしっかりと行い、法令に違反していないか確認する必要があります。

また変更する際にはオーナーや管理会社に確認するようにしましょう。

開店・開業のテナントやオフィスをお探しなら店舗・テナントナビ！

関連記事

• 

• テナント情報に詳しいプロのポイント

  賃貸専門家：木寅 昌紀

  資　　　格：宅地建物取引士・賃貸不動産経営管理士