【焼肉店を開業するには？】居抜き物件の注意点や対策などをご紹介！

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焼肉店の物件探しのコツは？居抜き物件を契約する前に設備面でチェックすべき点は？詳しく解説！

「脱サラして焼肉店を始める夢があるんだけど、検索してもなかなか焼肉店用の賃貸物件が出てこない！」

「前も焼肉店が入っていた良さそうな居抜き物件を見つけたけど、設備のチェックポイントがわからない」など。

焼肉店を開業するにあたって物件関連の悩みをお持ちの方はいませんか？

この記事では、焼肉店を新規開業したいと考えている方を対象に、物件の探し方やチェックすべき設備のポイントについて等、詳しく解説していきます。

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• テナント情報に詳しいプロのポイント

  賃貸専門家：吉田 政孝

  不動産キャリア：23年

賃貸のマサキは奈良県下4店舗展開。奈良×賃貸情報数No.1宣言を掲げ、最大級の賃貸情報を掲載！

そもそも居抜き物件とは？

物件探しをしているとよく目にする「居抜き物件」という言葉の意味を、改めて確認しておきましょう。

「居抜き物件」とは、前に入っていたテナントの内装や設備のうち一部または全部が残った状態の物件のことを指します。

一方、内装や設備が撤去され、配管や配線がむき出しになったコンクリート打ちっぱなし状態の物件は「スケルトン物件」と呼ばれます。

次の章で詳述しますが、焼肉店は特に独特の設備が必要になるため、スケルトン物件から準備をすると初期費用が膨大になってしまいます。

なるべく居抜き物件を利用した開業を目指しましょう。

焼肉店の居抜き物件を契約する前に、設備面でチェックすべきポイントは？

焼肉店は、カフェやバーなどの「軽飲食」の店と比べると煙や匂いが大量に発生する「重飲食」に該当する業態なので、給排気設備や強力な換気扇など特殊な設備を必要とします。

こうした設備を自分で全て揃えようと思うと高額な費用が必要となるため

「焼肉店用の設備が既に入っている居抜き物件を見つけたら、すぐにでも契約したい」と考えてしまう方もいるかと思いますが、焦りは禁物。

設備について衛生面・安全面の確認を怠って物件を決めてしまうと、水漏れや火災などの事故が発生し、かえって安定経営から遠ざかってしまう可能性があります。

それまで何年も焼肉店として使用されてきた店舗の場合には特に、設備の劣化の有無や清掃状況など、契約前に十分に確認しておくことが必須です。

設備面で特にチェックすべきポイントは、以下の通りです。

排気設備に問題はないか？

焼肉店の排気システムは「天井集煙タイプ」や「無煙ロースタータイプ」などいくつかの種類がありますが、肉を焼く網の上部に筒状のダクトが設置されている「卓上集煙タイプ」が導入されている場合、特に注意が必要です。

このタイプは、吸い込んだ煙がダクトに流れていき排煙する仕組みになっていますが、煙だけでなく油も流れ込んでしまい「エルボー」と呼ばれるダクトの曲がっている部分にしばしば溜まってしまいます。

肉を焼く火がこの油についてしまうと、火災に発展する危険性があります。

こうした事態を防ぐため、ダクトには燃え移りを防止する装置（防火ダンパー）があらかじめ設置されているのですが、メンテナンスが不十分な場合は必要な場面でこの装置がきちんと作動しません。

契約前にこの装置が作動するかどうか、しっかりチェックしておきましょう。

換気扇の機能に問題はないか？

焼肉店では、発生する大量の煙を店外に出すために特殊な換気扇が使用されています。

設置されている換気扇の種類は、物件の規模や何階にある物件なのか等によって異なりますが「シロッコファン」と呼ばれる多くの羽が筒状に設置された換気扇がしばしば設置されています。

このファンのうち、モーターにつなぐためにベルトが使われているタイプのものについては、ベルトが劣化して伸びたり切れたりしているせいで、異音を発してしまったり排気が十分できなかったりするケースがあります。

また、内部の清掃が不十分なせいで風速が十分に出ない場合もあります。

契約前に換気扇を起動してみて、こうした問題がないかを確認しておきましょう。

排水管は十分清掃されているか？

焼肉店はどうしても排水管に肉の脂分が付着しやすい業態ですが、この脂分を掃除せずそのまま放置してしまうと排水管が詰まったり水漏れが発生したりしてしまいます。

そのような事態に陥ってしまうと通常通りの営業ができなくなることはもちろん、食中毒に発展してしまう危険性もあります。

特にご自身の契約前に何度も焼肉店が入った店舗であれば、排水管の衛生状態のチェックは念入りに行いましょう。

排水管の清掃を最後に行ったのはいつか、どのような清掃を行ったのかの記録を確認し、状態に不安がある場合には契約前に高圧洗浄をしてもらえるよう交渉した方が良いでしょう。

焼肉店開業のための居抜き物件がそもそも見つからないときは、どうすればいい？

焼肉店用の物件は、様々な理由からなかなか出回っていません。

この章では、どうしても物件が見つからない時の対策をご紹介します。

クレームや事故の要因を取り除くための対策を行う

賃貸物件で焼肉店などの重飲食店が不可とされている背景には

「①交渉の余地がないもの（例：そもそも重飲食店向けの設備工事ができる建物ではない、周囲の景観を保つために重飲食店は入ることができない）」

「②場合によっては交渉できるもの（例：落ちにくい匂いや汚れが生じることや、事故・近隣トラブルが発生することを賃貸オーナーと不動産仲介業者が危惧している）」の2点があります。

背景が②のケースの場合、賃貸オーナーと不動産仲介業者の懸念事項を払しょくするための施策を最初に示すことで、物件を借りられる場合も。

提案する施策の例としては「煙や匂いを電気処理して無色透明にできる装置を導入する」「床を毎日スチーム清掃する」「月に一度ダクト清掃を業者に依頼する（※）」等があります。

（※）ダクトの清掃頻度については自治体が目安を提示している場合もあるため、そちらもチェックしてください。

当然ながら追加の施策を行うほどコストは高くなるため、出費が多くなったとしてもなおその店舗を借りるメリットが上回るのかどうかについては、事前によく検討しましょう。

焼肉店に絞らず「重飲食向きの居抜き物件」全般を候補とする

どうしても元焼肉店の物件を引き継ぐことが難しい場合には、ラーメン屋・中華料理屋・焼鳥屋など、その他の重飲食店が入っていた物件にアタックしてみると、軽飲食店用の物件等で出店を目指す場合に比べると交渉がスムーズに進む可能性があります。

ただし、元焼肉店の居抜き物件を借りる場合よりも内装工事等の初期費用が高くなるので、予算と相談しながら交渉を行いましょう。

いわゆる二等地や三等地も視野に入れて物件を探す

「乗降客数が多い駅の周辺かつ人通りが多い道に面している」などの好条件を備えた一等地にある店舗は、大手チェーンも目をつけていることが多く、新規開業する個人が勝ち取ることは至難の業です。

二等地や三等地の店舗も候補に入れて、根気よく探してみましょう。

もちろん二等地や三等地の店舗が安定して十分な売り上げを出し続けるには、一等地の店舗よりも工夫が必要になります。

店舗の周辺が静かな環境であれば隠れ家的店舗としてコンセプトを打ち出してみたり、近くにファミリー層が多いようであれば子供向けのメニューを工夫してみたりと、立地に応じた戦略を練りましょう。

まとめ～焼肉店経営スタートダッシュ成功のコツは、根気強い物件探しと契約前の設備チェック～

この記事では、焼肉店を新規開業したいと考えている方を対象に、物件の探し方やチェックすべき設備のポイントについて等、解説しました。

・好条件の居抜き物件を見つけた場合も、契約に進む前に「排気設備に問題はないか」「換気扇の機能に問題はないか」「排水管は十分に清掃されているか」等をしっかりチェック

・焼肉店開業用の居抜き物件が見つかりにくい場合は「クレームや事故の要因を取り除くための対策を行う」「焼肉店以外の重飲食の居抜き物件も候補とする」「いわゆる二等地や三等地も視野に入れて物件を探す」等が有効

これらのポイントを押さえて、地域に愛される焼肉店を目指しましょう。

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