【スケルトンと居抜きの違いは？】店舗を出す際の利害関係も解説！

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「スケルトン物件」とは何？居抜き物件との違いは？店舗を契約する際のメリット・デメリットも解説！

レストランや美容院など新しく店舗をオープンしたいと考えた時、どのような物件を借りるかは重要な問題です。

物件の種類について知っておくことも、理想の物件探しをスムーズに進める上で外せないポイントですね。

不動産会社のウェブサイトで物件をチェックしていると時折目にするのが「スケルトン物件」という言葉。

これは、一体どのような物件を指すのでしょうか？

この記事では、スケルトン物件とはどのような物件なのか、さらにそのメリット・デメリットについて、店舗用の物件を探している方を対象に詳しく解説します。

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  賃貸専門家：木寅 昌紀

  資　　　格：宅地建物取引士・賃貸不動産経営管理士

賃貸のマサキは奈良県下4店舗展開。奈良×賃貸情報数No.1宣言を掲げ、最大級の賃貸情報を掲載！

スケルトン物件とは？居抜き物件とは何が違う？

「スケルトン物件」とは、以前入っていた店舗等の内装や設備が完全に撤去され、コンクリートがむき出しになったまっさらな状態の物件のこと。

一方の「居抜き物件」は、前の店舗の内装や設備の全部もしくは一部が残っている状態の物件を指します。

物件の中には「一部居抜き」「半スケルトン」と説明が書かれているものもありますが、これらは前の店舗等の設備や内装が部分的に残っている状態の物件です。

店舗用に「スケルトン物件」を借りるメリット

居抜き物件ではなくスケルトン物件を借りて店舗を出すことの代表的なメリットは、以下の通りです。

自由度高く店舗の内装をデザインすることができる

スケルトン物件の一番のメリットは、内装を自由にデザインできることです。

「若者向けのカフェだが、以前入っていたスナックのインテリアがあることで暗めの雰囲気が残っている」

「イタリアンレストランの内装に、アジア風の壁紙が貼られている」

など前に入っていた店舗の内装や設備が新しい店舗の雰囲気やコンセプトと合致していない場合

工夫次第では面白い店舗として話題を呼ぶこともありますが、顧客にちぐはぐな印象を与えてしまう可能性もあります。

洗練された雰囲気を押し出したい場合は特に、統一感を大切にした方が良いでしょう。

そのためには、内装のデザインをよく練ることが効果的です。

頭の中にはっきりとデザインのアイディアがある場合には、スケルトン物件を借りて一からそれを実現して行く方が、よりスムーズかもしれません。

まだデザインコンセプトが固まっていない場合は、ターゲット層を明確にしておきましょう。

若い世代が入りやすいカジュアルな雰囲気を目指すのか、大人世代に訴求できるラグジュアリーな雰囲気を打ち出すのか等によって、選ぶべきインテリアや内装の色調なども変わってきます。

前に入っていた店舗等のイメージを引きずらずに新規オープンすることができる

騒音や悪臭問題などによって前に入っていた店舗に悪いイメージがついていた場合、その内装を引き継ぐことで悪いイメージまで継承することになってしまう可能性も。

店舗のコンセプトや提供しているサービスの内容が違っても、良い評判を得るハードルが高くなってしまうでしょう。

内装を刷新することで、全く違う新しい店舗だという印象が顧客に届きやすくなります。

前の店舗に悪い評判がなかったとしても、内装にフレッシュさがないと、新しい店舗をチェックすることに興味がある顧客を逃してしまう可能性もあります。

店舗用に「スケルトン物件」を借りるデメリット

居抜き物件ではなくスケルトン物件で店舗を出すことには、デメリットもあります。

代表的なものは、以下の通りです。

内装工事等の費用が高額になる可能性がある

居抜き物件を契約する場合と比べて、工事が必要な箇所や導入すべき設備が多くなるため、初期費用が高額になりやすい傾向にあります。

ただし、居抜き物件を契約する場合も、設備が老朽化していたらそれを撤去するために追加の費用が生じる可能性も。

居抜き物件を契約する場合は、設備の古さ等も確認しておきましょう。

例として、スケルトン物件の工事の坪単価（店舗の広さ1坪(約3.3㎡)当たりの工事費用）目安をご紹介します（※）。

（※）必要な設備工事や職人の手配料は10坪の場合も20坪の場合も変わらないため、店舗が狭いほど坪単価は高くなります。

＜飲食店の場合＞

坪単価目安：30万～80万円

簡単な調理ができれば良いのか、本格的な厨房設備が必要なのか、どの程度インテリアや音響設備にこだわるのか等によっても費用は大きく異なります。

例えばスケルトン物件を借りてバーを開業する場合、厨房設備はそれほど必要ではありませんが、高級感を演出するために特別な照明やバーカウンターを導入すると費用が高くなります。

＜美容院の場合＞

坪単価目安：20～60万円

シャンプー台を何台設置するか、壁や床材に何を使うか、 大きなインテリア（例：鏡や照明）を設置するために壁や床を補強するか等で費用は大幅に異なります。

どのような店舗を展開するにしても、一業者の説明を聞いただけでその工事費用が適切かどうかを判断するのは難しいもの。

まずは複数の業者に見積もりを依頼し、比較検討したほうが安心です。

ゆくゆくは複数の店舗を経営していきたいと考えている場合は、1店舗目は居抜き物件を契約して内装工事の内容についてなどを学び、2店舗目以降にスケルトン物件を借りて複雑な内装デザインに挑戦してみることもおすすめです。

工事の内容によっては、早期の店舗オープンが難しい場合がある

大規模な工事を行う場合には、すぐに店舗をオープンできない可能性があります。

居抜き物件の場合、打ち合わせ開始から工事完了までにかかる期間は一般的に1か月～2か月程度ですが、スケルトン物件の場合長ければ半年ほどかかることも。

開店準備期間は収入が得られないため、家賃のみが発生しその期間は赤字が続くことには注意が必要です。

工事や設備の導入のメリットと開店日が先延ばしになることのデメリットのバランスを見ながら、計画を立てましょう。

特にあまり広くない店舗の場合は、設備をできるだけ絞ることで費用を抑えられますし、動線確保にもつながります。

まとめ～「スケルトン物件」は店舗の内装づくりの自由度の高さが魅力！～

この記事では、スケルトン物件とはどのような物件なのか、居抜き物件とはどう違うのか、店舗用にスケルトン物件を借りることのメリット・デメリットについて、解説しました。

・「スケルトン物件」とは、前に入っていた店舗の設備や内装が撤去された状態の物件

・「居抜き物件」とは、前に入っていた店舗の設備や内装が一部もしくは全部残っている状態の物件

・スケルトン物件のメリットには、「店舗の内装デザインの自由度が高いこと」「前の店舗のイメージに影響されにくいこと」がある

・スケルトン物件のデメリットとして、「工事の内容によっては初期費用が高くなること」「比較的大規模な工事が必要となるため、店舗のオープン日が遅くなる可能性があること」が挙げられる

店舗のイメージにこだわりがある方や、前に入っていた店舗との違いを強く押し出したい方は、一度スケルトン物件の契約を検討してみてはいかがでしょうか。

＜居抜き物件を探してみたいと考えた方へ＞

この記事で解説してきた通り、予算や予定している内装デザインの内容によっては、スケルトン物件よりも居抜き物件を借りて店舗を出す方がおすすめのケースもあります。

居抜き物件についてより詳しい情報を知りたい方は、以下のページもぜひご覧ください。

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  資　　　格：宅地建物取引士・賃貸不動産経営管理士