【美容室を始める為にする事】物件選びのポイントについて
【独立開業】美容室を始めたい！ ベストな物件選びのポイントは？
新たに美容室を開業したい。
そうなれば、お店に適した物件を探しあてることが重要です。
どのように物件探しをすれば良いでしょうか。
物件タイプ別のメリット・デメリットや内覧で確認しておくべきポイント、広さに応じた店舗設計など詳しく解説していきます。
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テナント情報に詳しいプロのポイント
賃貸専門家：木寅 昌紀
資 格：宅地建物取引士・賃貸不動産経営管理士
宅地建物取引士の資格保有。奈良市の賃貸業界屈指のオールラウンドプレーヤー。奈良市の新築から既築の物件まで情報を網羅。特に新築物件は人気があるので、皆様にいち早く情報をお届け！豊富な知識で紹介も多く年間成約数は弊社ランキングTOPの実績。「奈良生まれ、奈良育ち」の木寅が「ピタッ」とくる奈良市の賃貸情報を配信。奈良の賃貸物件の事はお任せあれ！
賃貸のマサキは奈良県下4店舗展開。奈良×賃貸情報数No.1宣言を掲げ、最大級の賃貸情報を掲載！
店舗物件4タイプのメリット・デメリットを把握しよう
美容室の開業にあたっての物件探し。
長い付き合いになる場所ですから直感だけで決めてしまうと、必ず後悔が生まれます。
理想の物件に出会うため、きちんとポイントはおさえておきましょう。
まず、店舗向けの物件は大まかに4つのタイプに分けることができます。
①ビルイン型店舗
②路面店
③商業施設型店舗
④ロードサイド型店舗
それぞれにメリット・デメリットがありますから、どのタイプの物件にするかの見極めが肝心です。
特徴をひとつひとつ見ていきましょう。
①ビルイン型店舗
ビルイン型店舗とは、ビルやマンションの中にテナントとして入居している店舗のことです。
繁華街や駅前の雑居ビルのようなところに集まって入っているお店がこれにあたります。
一般に「空中階」と呼ばれる2階以上や、地階にある店舗を指すことが多いです。
大きなメリットとしては「エリアによってターゲットにできる客層が明確である」という点が挙げられます。
様々なお店が対象のビルや周辺に集まっているので、そこを見ればどんな客層がメインのエリアかが分かります。
ご自身がターゲットとしたい客層が集まりそうなエリアかどうか、事前に調べてから場所を決めるようにしましょう。
他には「内装費を抑えられる」というメリットもあります。
後述の路面店などですと通りかかったお客様のファーストインプレッションが集客に直結するため凝った内装が重要になってきますが、ビルイン型店舗はどちらかというとお客様がわざわざ足を運ぶという形であることが多いです。
そのため、路面店ほどは「つかみ」となる内装にお金をかける必要がなく、前にあった店舗の内装を利用した居抜き物件も数多くあります。
実際、施術に必要な最低限の設備が揃ってさえいれば美容室として開業は可能なので、内装工事を行わずに個人向けの賃貸マンションでお店をされているケースもあります。
ただし、美容室の開業が許されている賃貸マンションはごく限られています。
ビルイン型店舗のデメリットとしては、「集客の難しさ」と「家賃の高額さ」が挙げられます。
ほとんどの場合、お客様には共通のビルの入り口から来ていただくことになりますから、店舗独自の目立つ看板などが出しづらい、もしくは他の店舗の看板にまぎれて目立たなくなるケースが多いのです。
路面店のように店内の様子を一目見て足を運んでもらうというパターンにも期待できません。
また、都心部の繁華街や駅前など人の集まる場所にあるビルですと家賃は高額になりますから、固定客がついて軌道に乗るまでは資金繰りに相当苦労することも覚悟しなくてはなりません。
インターネット上での積極的な露出など、お店が目立たないぶんの集客の工夫が重要になります。
②路面店
路面店とは、人通りが多い繁華街や大通りに沿った建物の1階にある店舗のことです。
メリットは何といっても「目につきやすさ」です。
「ここにお店があるな」と通りがかった人に認識してもらいやすく、所在地が一目で分かるため足を運びやすいのです。
その分、どれだけファーストインプレッションで印象に残るかが集客のカギとなるため、お店の見映え自体を広告とするべく内装にこだわった店舗が多いという特徴があります。
内装の自由度が高いのはメリットとも言えますし、とことんこだわった結果初期投資が高くなるのはデメリットとも言えるでしょう。
自由度で言えば、商業施設に入っている店舗に比べて「営業時間の設定に自由が利く」というメリットもあります。
大きなデメリットとしては「家賃の高額さ」が挙げられます。
集客が見込める立地ですと、空中階にある店舗と比べて2倍近くかそれ以上の家賃がかかる場合もあります。
③商業施設型店舗
商業施設型店舗とは、ショッピングセンターや百貨店などにテナントとして入っている店舗のことです。
多くの店舗が同じ建物に入っており沢山の人が訪れる場所なので、「集客に手間がいらない」というのが最大のメリットと言えます。
商業施設は主にものを買う目的で訪れる場所ですから、購買意欲の高い状態でお店を目にしてもらえるというのも店舗としては非常にありがたいことです。
ただし、その商業施設全体のルールが設けられておりテナントもそれに従う必要があるため、「営業時間や休業日など様々な制約がある」というデメリットがあります。
商業施設の営業時間や休業日に合わせた設定にしなくてはなりませんし、内装についても安全面や施設のカラーに応じて「こうしてください」という要望が入る場合があります。
また、商業施設を挙げたイベントの実施など集客・店舗運営において手厚いサポートがあるかわりに「家賃が割高である」というデメリットもあります。
そのほか売上に応じた手数料も支払う必要があるなど、店舗維持費はかさむことになります。
④ロードサイド型店舗
ロードサイド型店舗とは、幹線道路沿いなど交通量の多い場所に建てられた店舗のことです。
車やバイク・自転車での来店を想定しているため駐車場・駐輪場が広く、いわゆるベッドタウンなど都市郊外に多いのが特徴です。
お店が単独で建っている場合もありますし、スーパーやホームセンターなどを中心に集まった複合テナント形態の場合もあります。
メリットとしては「地価が安いこと」と「ターゲットが明確であること」が挙げられます。
地価の安い郊外にあることが多いので広い店舗を構えることができます。
そして、立地から考えると多くの場合ファミリー層をメインターゲットとするのがセオリーとなるでしょう。
反面、マイカーなどの交通手段を持っていないと訪れづらいというデメリットはあります。
内見時にチェックするべきポイントは？
物件の目星がついたら申し込み前に内見をすることになります。
まずおすすめしたいのは、内見の際に内装業者さんにも見てもらうことです。
どんな業種の店舗を開業するかが分かれば、経験豊富な内装業者さんは物件を見てすぐに大まかな見積り金額を出してくれるはずです。
それが予算に合った金額かどうかは、その物件で開業するか否かの大きな判断材料になるでしょう。
それと同時に、内見の際に経営者としてご自身の目線でチェックするべきポイントが3つあります。
「お客様の動線」「お手洗いの位置」「看板の設置場所」です。
「お客様の動線」については、お店の中でお客様がどのように動くことになるかというシミュレーションをしっかりと行うことが大切です。
無駄な動きをしていただくことにならないか、動線上に邪魔になるようなものはないか、スタッフの動きとかぶらないかなどをシミュレートし、受付やシャンプー台など必要な設備をちょうど良い位置に置けるかを確認しましょう。
「お手洗いの位置」は動線とも関わってくるところですが、元ある位置から変更しようと思うと配管など大がかりな工事が必要になるため費用がかさみます。
そのままの位置で大丈夫か、費用がかかっても場所を移したほうがいいのか、慎重に検討しましょう。
「看板の設置場所」は、立地のいい店舗だと重要性がわかりづらいかもしれませんが、お店の顔となる大切な存在です。
あとから設置場所を変更しようと思っても簡単にはできないため、内見の際に妥協せず確認しておきましょう。
店舗面積に応じた適切な内装設計を
店舗の広さによって適切な内装設計は異なります。
美容室において、どのくらいの店舗面積ならどういった内装が適しているのか、一般的な例を見ていきましょう。
①10坪以下の店舗
ビルイン型店舗に多い10坪以下のお店では、限られたスペースをいかに有効活用するかがカギとなります。
デザイン面よりもまず、美容室としての最低限の機能の確保を考えるほうが良いでしょう。
シャンプー台を1つと、スタイリング用のセットを2～3つぐらいの規模感の店舗が一般的です。
②11坪～15坪の店舗
店舗面積が11坪を超えてくるとある程度空間の活用に自由が効き、デザイン面を重視して考える余裕も生まれてくるでしょう。
シャンプー台を2～3つと、スタイリング用のセットを5～8つほど置くことができます。
③16坪以上の店舗
16坪以上の面積の店舗ともなれば、店舗デザインの自由度はさらに高まります。
スタイリングブースをゆったり広く取るもよし、お客様にリラックスしていただけるような待合室にするもよし、顧客満足度を高めるための総合的な店舗設計が可能となるでしょう。
物件の契約時に注意すべきことは？
望みの物件が見つかれば、申し込みをして契約という流れになります。
申し込みから契約までの間に条件面の交渉や仮契約といったステップがありますが、その辺りを進めているうちに、施工業者さんとの打ち合わせも済ませ、スケジュールをおさえておくのがおすすめです。
契約が決まってから日程の調整をしていると工事の開始が遅れ、開業までに時間がかかってしまうだけでなく、開業前にかかる家賃などのコストがかさんでしまいます。
できるだけ契約から迅速に開業へとこぎつけられるよう、並行して行えることは行っておきましょう。
また、契約に際して不動産会社や物件のオーナーとの間に口約束があると、のちのち重大なトラブルの原因になりかねません。
言った言わないの話にならないよう余さず書面に残しておくか、もしできるならば契約書に盛り込んでもらいましょう。
加えて、新規開業の場合は銀行から資金を融資されるのは物件の契約後となる点にも注意が必要です。
店舗の取得にかかる費用はご自身で賄うことになりますので、見落とさないよう覚えておきましょう。
まとめ～契約前には慎重に確認を～
いかがでしたでしょうか。
今回は美容室を開業するための物件選びについて見ていきました。
一度契約を済ませれば、内装工事などもあり多くの人やお金が動くことになります。
思い違いがあったからといって簡単に「やっぱりやめた」というわけにはいきません。
今回の記事で挙げたようなチェックポイントの確認は契約前に欠かさず行い、ワンステップごとに見落としがないかを振り返りながら慎重に契約を行うようにしましょう。
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賃貸専門家：木寅 昌紀
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