【賃貸テナントの初期費用とは？】内訳と節約術を徹底解説

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賃貸テナントの初期費用はどのくらい？居住用とどう違うの？

新たに事業を始めようとしたなら、まずは事業の拠点となる事務所や店舗を探すのではないでしょうか。

事業用としてテナント物件を借りる場合、居住用のお部屋を借りるのと同じく、初期費用がかかります。

しかも、住居用の初期費用と事業用とでは違う部分が多々あり、費用も高額を用意しないといけないことも。

今回は賃貸テナントを借りる際に必要な初期費用について、また初期費用を少しでも抑える方法についても解説します。

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  賃貸専門家：内田紘一

  資　　　格：宅地建物取引士

敷金または保証金

敷金とは、賃料の未払いや内装の損傷などが生じた際に備え、貸主に預けるお金です。

一部の地域では保証金と呼ばれています。

このお金は、原状回復費用や未払賃料などを差し引いた残額が退去時に返還されることとなっています。

事業用物件の場合、敷金・保証金は家賃の10〜12か月分程度、住居用だと家賃の1〜2か月分程度となります。

住居用物件だと敷金などがゼロの場合もあるのに、事業用だとこんなにかかるのか！と驚くかもしれません。

これは、事業用不動産では店舗などの運営を前提としており、万が一テナントが家賃を滞納して退去しなければならなくなった場合、原状回復費用が高額になる可能性があるためです。

非事業用物件をテナントとして借りる場合（居住用のワンルームマンションを事務所用に借りるというケースがこれにあたる）、もともとの家賃などが安いなどの理由で、事業用物件に比べコストが低くなる可能性はあります。

ただし、居住用とされている物件を事業用として借りる場合は家主や管理会社の許可が必要になります。

必ずしも事業用として借りることができるとは限らないことに、留意しておく必要があるでしょう。

礼金

礼金は、物件を借りる際のお礼として支払うお金です。

近年は礼金が不要な物件も増えていますが、不動産を借りる際に貸主に感謝の意を表すために支払うことになっていた日本独特の慣習です。

必要な場合は、相場として家賃の1〜3か月分相当の金額を支払うことになります。

なお、敷金と違い、退去時の返金はありません。

家賃が前払い

テナントが入居する際に、前もって支払う家賃です。

通常は契約を結んだ月とその翌月分として2か月分の家賃を先に支払うことになります。

月の途中で入居開始の場合は日割り計算での請求がくることとなります。

また、事業用の家賃には消費税が発生します。

共益費

共益費とは、テナント物件の共用スペースを維持・管理するための費用です。

家賃に含まれている場合もありますが、一般的には家賃の5〜10％の共益費がかかります。

装工事費

これは壁紙の張替え、床や天井などの施工、照明の設置、カウンターの構築といった、店や事務所を作る際に必要な工事費用とも言えます。

どれぐらいの費用が掛かるかは、依頼する業者の見積もりによって変わります。

業者の選定や内装デザインの工夫、どこまでを依頼するかによって必要経費を安くすませることもできます。

例えばカウンターのみをDIYで自作する、壁紙を貼らずコンクリートの打ちっぱなしを生かしたデザインにするなど。

仲介手数料

不動産会社を通じてテナント契約を行う場合、仲介手数料が発生します。

この手数料は家賃の1か月分まで、と法律で定められています。

※宅地建物取引法

保証会社利用料

物件によっては、テナントを借りる際、特定の保証会社への加入を条件とすることがあります。

保証会社に加入することによって、万が一家賃が支払えなくなった場合、保証会社が代わりに支払いを保証してくれるというメリットがありますが、その分利用料がかかります。

初期費用としては、おおむね家賃1か月分が一般的と言えます。

各種保険料

火災保険や個人賠償責任保険、また、店舗の経営に必要な保険がパックになった店舗総合保険など、テナント契約時に必要な保険はさまざまです。

なかでも火災保険は特に重要です。

火災保険は店舗契約時に加入を必須とするケースが少なくありません。

火災保険の保険料は費用として計上しておきましょう。

火災保険の保険料は年間2万円ぐらいで、その他特約を入れるとその分高くなります。

特約としては借家人賠償責任保険や個人賠償責任保険などがあります。

保険にはさまざまなプランがありますが、これから手掛ける事業やテナントの使用状況に合わせて適切な保険を選ぶことが重要です。

また、物件の申し込み状況や、不動産会社によっては申込金が必要になる場合があります。

これは、申し込み後契約直前にキャンセルされたり、ひとつの物件を複数で取り合いになりかけているケースで、手付金代わりに必要となるお金です。

契約に至らなかった場合は返金となり、契約に至った場合は契約金の一部に充当されるのが一般的とされています。

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初期費用を抑える方法はいくつかあります。

敷金や礼金が不要または安い物件を探す

テナント物件の中には、敷金・礼金が不要なものや、他の物件と比べて安い場合があります。

初期費用の中でも敷金はかなりのウェイトを占めるので、これだけで費用を安くできるといっても過言ではありません。

ただし、このようなケースの場合、退去時の原状回復費用の扱いについて確認しておきましょう。

ほとんどの場合は敷金から原状回復費用を充てますので、敷金を徴収しない場合、退去時に高額の原状回復費用が掛かる可能性もあります。

仲介手数料の安い不動産屋に相談する

仲介手数料を節約するのも方法です。

不動産屋が所有するテナント物件の場合、仲介手数料が無料に設定されている場合もあります。

また、時期によっては不動産屋が仲介手数料無料キャンペーンを実施することも。

家賃交渉

初期費用を抑えるには、各種費用の基準となる家賃を安くすることも有効です。

家賃が安くなれば、敷金・保証金・礼金や、前払い家賃、保証会社の利用料金などが安くなります。

また、月々の家賃支払いの負担も少しは軽くなりますね。

家賃を抑えるためには、家賃を決める大家さんや管理会社と交渉することが必要になります。

ただし、借りようとしている物件にライバルがいた場合や、人気の物件の場合、家賃を下げる交渉をすることによって、物件を借りるチャンスを逃してしまう可能性もあるので、交渉そのものが可能な状況かどうかは慎重に考える必要があります。

また、事業内容によっては、居住用の物件を事務所として借りたい、という交渉方法も可能です。

事業用物件より居住用物件のほうが初期費用を安くできるため、もし居住用物件でも対応可能な事業内容であれば、検討してみてもいいかもしれません。

設備改修費を節約する

設備改修費も費用がかかる費目のひとつです。

複数の業者に見積もりを取って選ぶ、設備改修の手間がかかりにくい物件を選ぶなどの方法があります。

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いかがでしたでしょうか。

今回は賃貸テナントを借りる際に必要な初期費用、費用を少しでも抑える方法について、詳しくお伝えしてきました。

事業を始める前は、さまざまな費用がかかります。

あらかじめ必要な費用を調べ、資金準備をするのは必須ですが、コスト削減できるところがないか探しつつ、節約できるところは節約して、新スタートを切りませんか。

賃貸のマサキは新たに事業を始めたいあなたを応援しています。

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